楼市调控新政考验银行业

　　房地产开发贷款链条不仅仅是一个开发贷款的问题，还包括上端的土地储备贷款、下延的住房按揭贷款，资金链条环环相扣。一旦其中的一个链条断掉，就会形成很大的风险。

　　专家认为，银行一方面应加强资金流动监管，及时调整授信策略；另一方面应加强贷款集中度风险管理，建立科学的限额管理方法，防止贷款风险在某些地区、项目、客户过度集中。

　　在楼市调控措施之下，未来房地产市场走势成为关注热点。近日发布的《中国银行家调查报告2010》显示，在“当前最值得中国银行业关注的风险”调查中，72%的银行家选择了“房地产市场大幅调整带来的风险”，风险关注度居首位。

　　多数银行家表示，虽然中国房地产市场价格大幅下调的可能性不大，但销量的下滑将导致行业景气度的低迷。长期来看，房地产信贷风险仍然可防可控，但对短期风险必须要保持高度警觉，尤其是房地产开发贷款的风险链条效应值得重视。银行家对房地产市场风险的高度警觉，说明房地产信贷在商业银行业务链中占有重要一席。但楼市调控政策对房地产信贷的影响有多少呢？

　　9月29日出台的房贷新政，相较于4月17日出台的政策严格许多。而对于银行来说，这却不失为一个“利好”。因为在这套“组合拳”中，对首次购房者，不论套型建筑面积是否在90平方米以下，首付都必须在三成以上。因此，对按揭贷款来说，目前的房贷政策使得按揭贷款的风险不是加大了而是减小了。首付比例越高，银行风险就越小。除此之外，多数银行取消了首套房的贷款优惠利率；对于二套房贷，首付比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定，使得商业银行在贷款定价中的议价能力得到提升。根据有关数据，个人按揭贷款在商业银行整个贷款当中所占的比重，截至2010年6月末是12.8%，这是近年来的最高值，而商业银行此项贷款不良率与不良贷款余额却始终保持“双降”态势。

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，之所以房地产信贷风险成为当前最值得银行业关注的问题，不仅是由于房地产开发贷款业务受到政策调控的影响，还在于目前许多开发商和购房者是拿房地产做抵押从银行贷的款，如果抵押物贬值，银行不良贷款风险也会加大。

　　也有专家认为，目前，受融资渠道限制、融资成本上升和市场销售等因素的影响，房地产开发商财务杠杆会面临严峻的挑战。尽管市场资金流动性充裕，但是由于开发商数目众多，除了一线开发商之外，部分中小房地产开发商和非专业开发企业资金链普遍存在断裂的风险。房地产信贷风险由隐性转向显性的可能加大，开发商还贷能力开始下降。

　　从一份来自银行方面的调查可以看出，银行有75%土地储备贷款都是在2009年下半年房、地价飙升后发放的，开发商拿地成本较高，楼市调控带来的不确定性将使商业银行未来面临更大的偿还压力和抵押物减值风险。

　　一家银行高管人员在接受记者采访时的表述很具有代表性。他说：“我们很担心房地产开发贷款风险链条绷得太紧，最后就可能会绷断，所以对这个行业的风险我们时时保持着关注。”

　　按照其表述，“这个链条不仅是一个开发贷款的问题，还包括上端的土地储备贷款、下延的住房按揭贷款，资金链条环环相扣。一旦其中的一个链条断掉，就会形成很大的风险。”

　　开发贷款的风险在于：开发商销售回笼减少、利率上升、名单制管理、贷款集中管理、现金流断裂会增加风险。银行贷款在房地产业的高集中度，加上银行的不审慎行为和放贷冲动，会导致其中蕴含的金融风险逐渐凸显。房价逐渐攀升产生房地产泡沫的过程中，往往会导致银行不良贷款率的同步上升。

　　为进一步掌握房地产市场波动对商业银行房地产贷款质量的影响，银监会今年曾要求商业银行开展了房地产贷款压力测试，分析不同压力情景下商业银行房地产贷款质量受到的冲击。测试结果表明，如果房价下跌30%且利率上升108个基点，房地产行业的不良贷款比例将上升2.2%，其净利润将下降20%。尽管业内对银行房贷压力测试说法不一，但如果房价一旦下跌超过30%，银行面临的风险十分明显。另外，银行体系内与房地产相关的上下游行业贷款余额更大，且授信业务中一般没有抵押品，有的也主要为房地产，其风险与市场波动密切相关。

　　目前，受房地产市场调控影响，商业银行房地产开发贷款已经明显少增。据有关数据表示，40%的开发贷款将于今年年底到期，这对开发商有着一定的资金压力。特别是楼市调控后开发商贷款融资成本普遍上升20%，这对开发商利润冲击很大。

　　交通银行金融研究中心研究员鄂永健认为，针对开发贷款，银行一方面应加强资金流动监管，及时调整授信策略；另一方面应加强贷款集中度风险管理，建立科学的限额管理方法，防止贷款风险在某些地区、项目、客户过度集中。

　　显然，对投资和投机进行抑制，可以减少房地产市场的泡沫，使房地产市场回归理性，这对商业银行是有好处的。但长期看，房地产市场将保持增长趋势，房地产领域仍是银行重要的业务领域。面对房地产市场的调控，商业银行不仅应对风险具有清醒的研判，更应抓住议价能力提高的有利时机，实现业务转型。 (韩雪萌)