调控引发解约纠纷 法院缘何支持买房者全额退款

　　据中国之声《新闻纵横》报道，自从今年4月以来，中央调控楼市的重拳频出，如今楼市新政的发酵作用已经显现，在北京、上海等一线城市的房产市场，因买方无力支付首付款、无法贷款等原因产生的违约现象特别多，北京的刘先生就碰到了这样的“困局”，不过，幸运的是他胜诉了。这个案件也成为楼市新政引发的解约潮中，第一起判决开发商败诉的案件。

　　据了解，刘先生和妻子在北京郊区各有一套房产，今年4月17号，他又看中了通州某项目中的一套房子，并与开发商签订了购房合同，购买了这套高达223万余元的房产。当天刘先生支付了定金5万元和预付款5万元，其余房款采取按揭贷款方式支付。但当天国务院便出台遏制房价过快上涨的新政策，规定对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。4月30号，北京市政府也发布文件，要求商业银行根据风险状况暂停发放购买第三套及以上的住房贷款。

　　这么一来，刘先生感觉无力购买该楼房，因此他向开发商提出解除合同、退还定金和预付款的要求，但遭到了拒绝。但最终通州法院判决刘先生不构成违约，开发商须全额退款。那么刘先生赢得官司的原因是什么，我们来连线中国政法大学的洪道德教授。

　　主持人：洪教授，在这个案件中，法院判决刘先生不构成违约，开发商须全额退款，那么法院为什么会支持原告的诉讼请求呢？

　　洪道德：因为刘先生后来不能再继续履约唯一的原因就是因为国家的政策变了，而这个政策变了是合同的双方他们自己是没有办法去预料和防范的。

　　主持人：这是不是叫不可抗力？

　　洪道德：对，属于不可抗力。这个责任不是任何一方个人的过错或者说是不太注意造成的，也是他们任何一方没有办法避免的。总而言之一句话，是属于不能克服的不可抗力的一种客观原因，也就是说责任就不能归于任何一方。这样的情况下，就恢复到原来签合同之前的状态，这样的话刘先生就有权力拿回来自己已经交给开发商的定金和预付金。但是话又说回来，开发商也没有义务再给刘先生补预付金和定金搁在他那一段时间的利息，这个不用再付了，总而言之恢复到原来状态就可以了。

　　主持人：开发商方面认为，刘先生没有按照约定交齐首付款，现在单方要求解除合同、退还款项，已经构成严重违约，因此无权要求返还定金。开发商的这种说法为什么没有得到法院的支持呢？

　　洪道德：这种说法有点断章取义。因为刘先生不能履行这次购房的合同不在于他能不能交齐首付款而在于后面的能不能从银行按揭，也就是说能不能后续的贷款他能不能享受到原来的优惠政策。如果有原来的优惠政策，他就能够把这个房子，以后就能够付款；现在如果交了首付款以后的钱没有来源了，等于这个合同还是没有办法履行。

　　主持人：我们设想一下如果当时刘先生按照约定交齐首付款，政策发生变化以后，他无法再进行后续的贷款按揭了，那如果再打官司的话，法院是不是还是会判他开发商退还包括首付款在内的这些款项？

　　洪道德：完全正确，就是这个意思，因为这次政策调整不是调整首付款是调整后面的贷款。