南京今年可售房源首破3万套 “房不荒人不慌”

　　开发商进退维谷。双休日6家楼盘开卖遇“冷场”，1200多套房源认购量仅在两成上下。对于面临年底资金压力的开发商而言，不卖房也不行，可是市场观望气氛浓厚，卖又不好卖。楼市新政狠狠地扇了市场一记耳光，昨天最新数据显示，南京市新商品住房的可售量再次突破了3万套，而上次跌破3万套的时间是在去年7月份。

　　同时，南京市在10月15日公布规范商品住房明码标价的“房价细则”后，对于另一个热点的“限购令”界定等问题，业内猜测也将在近几天公布具体的“限购细则”，可能会一并于21日起执行。

　　现象 可售量为30940套

　　浦口区最多 调控令可售房源积压

　　南京网上房地产公布的官方数据显示，截至昨天，今年南京市共计成交新商品住房3.5万套，而可售的住房也突破了3万套，为30940套，其中浦口区最多(8225套)，江宁区其次(5736套)，建邺区排第三(3274套)。

　　“自从去年下半年以来，南京的可售住房量一直保持在2万多套。”相关人士表示，这与去年下半年楼市的强力反弹有关，进入今年5月份之后，因为“国十条”的严厉调控，导致可售房源不断积压。

　　这一可售量还不是历史最高。2008年、2009年的二三月份，南京可售商品住房的房源最高峰值曾一度超过5万套，但经过去年第二季度的快速消化，在去年7月中旬跌破了3万套。

　　这样一算，这次可售的商品住房量再次突破3万套，距离上次的3万套，已经长达15个月时间了。

　　还能卖5个多月时间

　　这么多房子，能卖多少时间呢？按照今年反弹之后的“金九”楼市成交量来算，9月份共计成交新商品住房6096套，日均购房套数为203套。以这个消化速度估算，30940套的可售量，可卖5个多月的时间，并且这还不包括下一步新房源的推出量。

　　同时，根据南京市住房局的数据，截至昨天，今年南京共计上市新房源(住宅)43146套，其中10月份上市新房源3978套。

　　业内人士表示，今年总共只卖了3.5万套的新商品住房，简单推算有8000多套的房源没有售出，市场总体呈现的是供大于求的态势。如果按照供应量(含新上市量)和需求量(成交量)来计算供求比，大致为1.9:1[(3.5万套+3万套)/3.5万套]的样子。

　　不过，也有意见认为：这一算法没错，但也忽略了不少因为房价高而被压抑的需求群体，供求比应该不会这么高。

　　购房人“房多心不慌”

　　在上周六，6家楼盘同时开盘“抢客”，不管价高价低，没一家卖得好，一些购房人也明显抱着“看看”的态度了。李小姐打算在江宁首次购房，看到一些地铁沿线楼盘的部分房源售价甚至跌破了9000元/平方米，觉得还有戏看，“2008年那会，房价下跌之后，要退房的遍地都是，现在还没听说有谁要退房呢，我肯定要等等的！”

　　“从开发商年底资金吃紧的惯例来看，年底出货的楼盘不会少。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉说，大批房源的杀入，必然带来较大的销售压力，部分“缺钱”的开发商面临的考验不小。

　　有业内人士表示，“房源不荒，购房人也不慌”。

　　观点

　　房价“补涨”之后

　　将是“补跌”

　　相关数据显示，近几天南京楼市的新房认购量并没有大幅下滑：10月3日—9日，南京市新商品住房认购1108套、成交1281套；细则出台的这一周，10日—16日认购1831套、 成交2723套。楼市销售量怎么不降反增呢？

　　南京网博研究机构总经理孙海说，近日认购量没有明显下跌，只是说明“多是和政策赛跑的购房人在买房，并不能说明政策没有效力”。

　　“在一次又一次的严厉调控之后，房地产市场将进入深度博弈期。”孙海说，这次南京调控细则的威力或将延续到整个冬天，南京的限购政策是抑制需求的一个政策，它的效果须由买方反应和选择来体现，而房价信息的传导会有一个时滞，等到政策效果通过买方传导体现到价格上时，就意味着房价将进一步回调。

　　孙海判断说，政策若严格执行的话，楼市各个板块及楼盘将分化加剧，一些在“国十条”打压之后下跌房价、随即又快速涨价的楼盘，势必还要“补跌”，比如江北的房价，越是投资客集中的区域，房价“补跌”的可能性也越大。

　　房展会

　　62.2%购房者是首次置业

　　6.98万人次观展，买走257套房

　　昨天下午，为期四天的“2010中国南京秋季商品房交易会”圆满落幕。组委会统计称，本届展会4天时间共吸引6.98万人次前来观展，现场认购房源257套，观展人气较为旺盛，刚需购房者热情较高。在昨天展会的最后一天，也吸引了1.2万人次进场观展，当天现场下定成交房源55套。

　　组委会现场的统计显示，不少楼盘登记的意向客户中均以刚需购房人为主，其中60—100平方米之间的中小户型是“抢手货”。以江宁的世纪东山楼盘为例，在售房源的主力户型在88—98平方米之间，均价9400元/平方米左右，9成以上的客户都表示是“首套自住”；板桥的金地自在城楼盘，也以刚需为主，展会4天期间，已经拉了近700位客户前往售楼处看房。

　　同时，部分改善型购房需求也占一定比例，虽然有新政的影响，但并未动摇他们换大房的打算。另外，展会4天也成交了近50套二手房，但参展的二手房房源超过了3000套。

　　投资需求被挤掉50%多

　　在展会现场，组委会共计向观展看房人发放了1000份有效问卷调查，调查结果显示，有62.2%的购房者是首次置业的刚性需求，31.1%的购房者为二次及二次以上置业，只有6.7%的观展市民为投资需求。

　　在311份二次置业的问卷中，71.7%表示“购房用途为自住”，其中打算一年之内购房的有63.3%，两年之内购房的有23.5%，三年之内购房的有13.2%。而在打算二次置业的购房者中，计划购房面积在91—100平方米之间的占29.1%；打算购买房子单价在9001元—10000元/平方米之间的占比23.5%；在付款方式的选择上，78.2%的人选择银行按揭。这些打算二次置业的主要原因是基于交通、配套以及环境的改善。

　　组委会新闻发言人曹维嫦说，以往统计的投资比例占比都在15%左右，这次等于下降了50%多，也足见新政遏制了不少投资需求的“进场”。

　　不少“炒房客”转而投资商铺等

　　因为南京“限购第三套住房”的政策，不少炒房客直接被住宅市场所“清退”，纷纷转而投资商铺或者具有商业性质的酒店式公寓。

　　以高科置业展示的东城汇商业项目为例，预计将于12月份上市，商铺面积在40—100平方米之间，每套售价大约在150万—300万元之间，部分小户型的商铺销售总价不到100万元，展会现场打听这个项目的客户不在少数。

　　猜测

　　“限购令”也从21日起执行？

　　10月12日，南京市出台“宁5条”的楼市调控细则；15日，随之公布了规范商品住房明码标价的“房价细则”，并从21日起正式实施。这一“房价细则”也被业内称为“限价令”， 而另一个热点的“限购令”呢？是不是也会在21日之前公布“限购细则”并从21日起执行呢？

　　南京公布的“限购令”为由于没有明确具体执行日期、第三套住房界定标准等敏感问题，让购房人和开发商都觉得无所适从。

　　有开发商猜测说，先前的契税调整标准政策，将老政策截止到20日，即从21日起执行新标准，而规范商品住房明码标价的“房价细则”也是从21日起执行，“很显然，在20日之前，具体的‘限购细则’也将公布，并且也很有可能是从21日起执行”。

　　房产税

　　传沪渝先行试点，南京呢？

　　昨天又有消息称，财政部、国税总局、住房和城乡建设部已经着手准备房地产税的推进工作，“十一”长假后，上述三部门已经联合启动了对房地产税会签的相关程序，目前这项工作已经接近尾声，“对不同类型住宅品类征收房地产税，基本已成定局”。

　　对于房产税的试点工作，也传闻早已将上海和重庆两直辖市先行圈入其中。

　　上海市房管局局长刘海生在解读上海12条调控政策时表示，待中央政策明确后，上海将加速房地产税改革的试点推进工作。

　　有消息称，在上海提交的房产税试点方案中，税率初定在0.5%-0.8%。不过，业内算账认为，如果房产税是按每年上述税率征收，实际上对楼市的负面影响很有限，如评估价是100万元的房子，每年最多缴纳8000元的房产税。因此，也有消息称“上海的房产税方案已再次被修改”。

　　房产税的“达摩克利斯之剑”终究要落下，只是时间的问题了。若上海和重庆率先试点后，对南京有何影响呢？

　　“南京暂时出不了，还仅仅停留在心理层面上的影响。”新浪乐居南京站主编王小军说，确切地说，房产税“不是为了降房价，是为了理顺税收，对楼市也是旨在改变心理预期”。

　　他认为，房产税的征收或面临执行难的尴尬，会不会转移到在交易环节征收呢？“税太少，就容易转化到交易环节上，要是在交易时征收，那只能使房价上涨，增加购房成本。”

　　真正能够打压房价的，还得指望“限制购房、限制出售”这样的措施，比如说，严格界定第三套住房，不许购房人购买三套房，“如果现在有三套房的，那购买后5年内不许卖”，这样就杜绝一些投资客在楼市低迷期的抄底行为。

　　另外，最为关键的还是要增加市场的有效供给，政府多盖保障房，使保障房被中低收入群体购买，对多占房产资源的要课以高额税，并转化到保障房的资金来源中，有保有压，才能保持房地产市场的稳定发展。