楼市调控层层加码 南宁会否出台商品房"限购令"

　　关注房产楼市的市民都知道，近来国家有关房产的新政层层加码，楼市调控正在升级，而南宁房价却居高不下。那么，南宁会不会引来诸如外地一些城市的“限购令”？南宁楼市将何去何从？记者就此进行了调查。

　　怪象：城市小房价高

　　南宁，习惯地被业内称作二三线城市。之所以说它是二三线城市，不仅仅是因为它目前城区面积只有120平方公里，城区人口只有140万，也不仅仅因为它知名度不够大，主要是因为它的经济总量小。

　　2009年，全市国民生产总值(就是GDP)前100个城市中，南宁以1492.3亿排名第69位，处中下水平。比同样的西部省会城市昆明少了近400亿，不到长沙的一半，是成都的三分之一，重庆的四分之一还不到。

　　但令人费解的是，南宁的房价水平却相对靠前。“中国宜居城市研究室”第五次发布中国城市房价排行情况，《2010年中国城市房价排行榜》9月底在杭州揭晓。其中，前100个城市排名中，南宁以均价6137元/平方米位于34位，在全国排名靠前，把昆明(6006元/平方米)、长沙(5339元/平方米)、重庆(5720元/平方米)等城市远远地甩在了后面。更令人费解的是，南宁房价就像个调皮的孩子，包括4月底出台的号称“史上最严”调控新政——比“国十条”还要严的“国五条”在内，都没有拉住南宁房价上涨的缰绳。

　　在外地的很多城市，“十一”前出台楼市新政后的10月份的第二周，楼市就出现降温迹象,18个重点城市商品房周销量平均环比下滑24%，部分城市如济南、昆明等地环比降幅在60%以上。

　　新政当前，南宁楼市似乎并没有受影响，畸高的房价也没有回调的迹象。从7月开始，也就是“国十条”仅仅出台两个月后，南宁楼市就“迫不及待”地迎来暖阳。就在“国五条”出台后的国庆黄金周里，依然延续金九的强势 ，南宁楼市销量不减反增，同比超过去年。

　　楼市调控手段一拨比一拨严厉，南宁却一片暖阳。用业内人士的话说，是不是“这太不给国家面子了？”

　　政策：南宁已执行新政

　　说南宁不听国家的话？错！此次调控，广西反应之快，前所未有。“9.29”新政出台的第二天，广西就出了本地版的“楼市新政”。10月13日、14日，记者走访了南宁各大银行，发现银行房贷已经全面收紧，南宁契税个税已执行新规。

　　调查显示，建行、中行、工行等南宁多家银行中，除光大银行表示在等总行通知外，其他8家银行已经全部执行三套房停贷的规定。中行、农行、工行等多家银行一致表示，首套房首付比例已调为30%。对贷款购买第二套住房的家庭，已严格执行首付比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对于外地人来买房来贷款的，绝大部分银行已开始执行新政：不能提供相关证明不发放贷款。

　　10月14日，南宁市地税局相关负责人说，目前南宁已按国家新政要求征收契税和个人所得税。按照以前的规定，购买144平方米以下的普通住房，按1.5%的税率征收契税，首次购买90平方米以下的普通住宅按照1%的税率征收契税。但新政规定，今年10月1日起，只有符合“属于家庭唯一住房”的条件才能享受契税税率优惠，否则税率一律为3%。个人所得税方面，以往对出售自有住房后1年内重新购房的纳税人，其出售住房所应缴纳的个人所得税，可根据重新所购住房的价值全部或部分予以减免。新政对此优惠政策予以了取消，即一年内“卖旧买新”的，不再减免个人所得税。

　　事实上，从新政的执行力度来看，这一次，南宁是比较彻底的。

　　幕后：谁撑起南宁的房价

　　尽管如此，上一周，南宁商品房签约量又创新高。据南宁市住房保障和房产管理局政务信息网数据显示，国庆后，南宁商品房签约量大增，环比上涨超过40%。其中，2010年10月14日商品房签约374套，签约面积33951.09平方米，成为最近几个月来签约量最大的一天。

　　可以说，此次对新政的反应，南宁是最快的也是执行力度最大的，但为什么楼市却能如此逆势升温呢？

　　有人说，源于南宁的总部经济。广西宝资通联航执行总裁王洪超说，虽然南宁经济总量不大，但是因为南宁是广西的总部，其汇聚的是全广西乃至全国有钱想买房的人流。“试想一下，如果全广西的有钱人都来南宁买房了，南宁的房价能低得下来吗？”

　　王洪超说，他代理的多个楼盘中，外省购房人总体超过40%，就算新政出台，依然有不少外地人用本地亲属的名字购房，不让贷款没关系，就一次性付款。

　　也有人说，这源于南宁的城市活力。6月25日，中国社会科学院、全球城市竞争力项目组共同发布了《2009—2010全球城市竞争力报告》，该报告对全球500个城市进行了竞争力排名。其中，在城市综合竞争力上升最快的排名中，南宁位居前10名。

　　广西社科院工业经济研究所副研究员蒋小勇认为，归功于中国-东盟博览会的永久落户。每年的中国-东盟博览会不仅吸引了大批高层次的中国和东盟各国政府官员、商会代表和企业家到南宁参会，提高了南宁在海内外的知名度，使南宁迅速走向了国家对外贸易和开放的时代前沿。

　　其中，一个重要指标就是，中国-东盟自由贸易区全面建成。“借助中国-东盟自由贸易区加快建设、泛北部湾区域经济合作不断深化，以及广西北部湾经济区发展规划上升为国家战略等重大发展机遇，南宁加快了建设区域性国际城市的步伐。”

　　走向：新政层层加码 调控正在升级

　　可以说，今年中央对房地产的调控，决心之大，前所未有。事实上，调控正在升级，新政层层加码。

　　由于很多城市开发商的表现“不乖”，不懂得审时度势，顾全大局，调控手段已经从金融、税收、信贷等经济手段转向了行政手段。要“严格施行问责制”。

　　10月11日，住建部、国土部、监察部联合发文，决定对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

　　还有更严重的是“限购令”。热议已久的房产税“靴子”仍未落下，但“限购令”却成为当前购房者不得不面对的关键词。国庆期间，深圳、上海先后出台房地产调控细则，均包括“限购令”。除一线城市外，厦门、宁波、福州、杭州等二线城市日前也相继出台了“限购令”。“新五条”后，限购政策正向全国范围推行。

　　纵观各地方出台的实施细则，在延续了4月份“国十条”的调控精神，落实“新五条”措施的同时，不少城市的细则堪称“升级版”或“加强版”，其中最受关注的无疑是“限购令”的加强，这一非常规的行政“药方”正成为各地的“常规用药”。

　　“限购令”效果立竿见影。这些执行限购的城市，商品房成交量直线下降。业内人士分析，成交量下滑或许将成为引燃楼市拐点的导火索。

　　“时至今日，多个地方尚未出台地方调控细则。”上海易居研究中心研究员刘卫卫称，国家政策严厉要求下，接下来必将有更多省市密集出台楼市细则。细则除了国家政策规定的信贷等政策外，很多城市将会推出“限购令”。

　　即便如此，国土资源部有关负责人近日在接受新华社记者采访时，依然直言：“一些地区认为现阶段本地房价水平与地区经济发展基本适应，房价上涨并不快，出于担心调控可能影响地方经济和财政收入的考虑，对于落实中央调控要求，政府和各相关部门还在等待、观望。”

　　南宁，是这样的吗？

　　分析：“限购令”可能性有多大

　　“看来，房价不降一点，可能是通不过的。”广西宝资通联航执行总裁王洪超说，在经济手段调控“失灵”以后祭出的行政干预手段，一定能在短期内起效，南宁楼市这次也不会例外。

　　但他认为，南宁“限购”不太可能。原因有二：

　　首先，类似于“限购”、“房产税”这样的“猛药”，只会加给房价过高、上涨过快的城市，南宁显然没进入被重点关注的名单里面；其次，南宁市政府也不会这样做，因为和其他城市有工业、制造业、金融服务业等其他支柱产业相比，南宁只有这样一个支柱产业，没有了土地、房子对GDP的贡献，南宁“站不起来”。

　　保利地产广西分公司总经理吴光明也认为，南宁不会出“限购令”，他认为，南宁是正在发展中的城市，房价并没有高到要动用这种“狠招”的时候；另外，楼市“限购令”是短期政策，对长远的发展，起不到根本性的作用。“你今天不让我买房，那我就明天买呗，反正总是要放开的。”

　　吴光明认为，多数人认为限购必定是稀缺的好东西，不管用不用得上，先买再说。容易让人产生住房稀缺的焦虑感，不排除一些准买家会采取假离婚、出具假证明等形式加入购房行列。如此一来，市场会更乱。

　　王洪超说，限购令就好像给一个发高烧的病人泼了一盆冰水，可以立即起到降温的效果，但最终不但治不了病，反而会加重病情，完全属于乱投药。中国房地产利益博弈非常复杂，房价问题不是一个简单的经济学问题，对于房价调控一定要有持久战的准备。不能把真正的希望寄在“限购令”这些举措上，而应该连续出拳，并且用不同的组合拳。

　　王洪超也认为，那么多手段都失效了，就说明中国类似南宁这样的城市，房地产市场已经被“扭曲”了，而行政干预，也是治标不治本的短期暂时政策，只会加速它的扭曲。“这就像对一个酗酒的人，暂时用绳子捆起来以阻止它继续酗酒一样，一旦松绑他会喝的更多。”

　　他认为，无论怎么调控，在南宁，两类人是不太会受影响的，一类是需要房子也买得起房子的刚性需求者，一类就是通胀下流动性资金的避风港—高端优质物业。

　　吴光明认为，归根结底，国家只需要解决两个问题，房地产自然会回归到理性的层面，第一是多建保障性住房，让买不起房子的人能住得起房子；第二就是给人们的资金多多开辟一些保值增值的安放渠道。(记者 李淑芹)