限购直接影响开发商销量 楼市调控需长效机制

　　每一次新的调控政策出台，市场都会在前期有一个观望期，而此次全国范围内的限购政策的出台将对开发商的销量产生直接影响。

　　此次新政预计将使占开发商资金近三分之一的预售资金将大打折扣。同时，进一步加大对预售资金监管、土地增值税的稽查与清算力度。国内常见的融资渠道逐渐收紧，海外融资成本日渐加大，资金链日渐趋紧或将是众多开发商必须面对的一个现实。可能当前各个房企的现金相对富裕，能够支撑一段时间，但在政策调控不松反紧的市场环境中，资金链考验仍将存在。而资金链的宽松程度直接决定开发商的操盘策略，在可预见的未来，开发商一方面加紧推盘、降低房价、以求快速回笼资金，这也是政府调控的一个目的，希望能在市场上增加供给；但另一方面，开发商也将迫使缩小战线、减少拿地、延迟开工、以求减少资金的流出，最终带来的是商品房有效供给的减少。因此资金链是一把“双刃剑”，短期看或增加供给，长期看供给将减少。

　　在此次新政中着重提到加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。这也使得外界相信房地产税正由传说转向现实，寄予厚望的房产税是否真的能够使得房价下降？看看以下几点的不确定性吧！(1)房产税基本职能是调控收入分配，调控房价并非是房产税的优势所在。(2)房产税出台的目的是让拥有多套房的购房者将多余房子抛出，以增加市场供给，但若在不适当的税率下，有房者或因税率过轻而继续持有，未能增加有效供应，而城市中低收入者或因房产税过重而导致“破产”(3)房产税是一个庞大而复杂的体系，国外的经验表明，征收房产税也未必能引起房价的下调，若准备工作没做充分，不仅不能带来房价调控成功，而且还会造成房地产行业乃至国民经济的硬着陆或者房价的再次暴涨。当前所谓的房产税在承受着“不可承受之重”，或许期望越大，失望也越大。

　　调控政策的目的是为平抑房价，促进房地产业健康平稳发展，从目前频繁出台的政策来看，房地产市场的调控着实任重道远，“限购令”和“房产税”都非权宜之策，市场的良性发展或许还需要更多的长效政策。(同策房产咨询机构董事长 孙益功)