高端客群开始观望 高端住宅暂入“蓄势”阶段

　　如北京骤降的气温一般，伴随着二次调控的深入，北京高端住宅切实感到冬天的临近。根据北京市房地产交易管理网的数据统计，自新政出台的9月29日至10月16日间，北京在三季度销售价格最高的近30个项目出现零签约。与三季度部分豪宅热销形成对照，二次调控后北京豪宅市场出现集体冷清现象。

　　高端客群开始“观望”

　　宏观调控由来已久，“稳定”却曾经是高端住宅引以为豪的特色。但随着本次富有针对性措施的出台，高端住宅却也不得不就范。“目前前景并不明朗，将会谨慎选择。”意在购买西长安街某高端项目的黄女士表示“总价的巨大压力将使自己暂停热点区域的置业。”伴随着限购令、三套房停贷等楼市调控政策主要针对高端人士的投资性需求和享受型需求，多数豪宅意向购买群体也不免开始观望。

　　尽管市场冷清，但观望却并非消极等待。从记者接触的部分意在高端住宅的购房人表示，短时间的观望并非毫无举动，更具体的对比楼盘后会做出进一步的行动。在北三环某6万元项目现场，一位购房人对记者表示：“多数高端项目自身多拥有巨大优势，属不可替代因素，长远眼光考虑这类产品仍然是置业首选。”

　　在购房人观望的同时，项目方也不会“坐以待毙”，中广信副总经理张险峰表示，新政出台之后，代理运营的项目也将遭受新政的洗礼，迎接销售业绩的考验。对此企业将结合各项目的自身特点，在价格、优惠措施、推广力度等方面应对采取措施，顺利完成各项目的预期目标，度过“寒冬”。

　　淡季正是“练内功”时期

　　诚如之前购房人所说的“巨大优势”，高端住宅的“硬件”恰恰是保证其稳定的重要因素。如“教育”、“地段”、“产品品质”等，仍然是购房人难以抗拒的价值点。

　　新政出台后，北京京奥港集团副总裁张科便对记者表示，两端产品将最为购房人所接受，其中之一便是拥有多项“诱人条件”的高端住区。大量有升级需求的购房人难以逃开这些“硬件”。

　　一位红山世家的准业主表示，目前购买此类住宅主要看中的是“学区房”的价值，至于所谓投资回报率并不在考虑当中。而红玺台项目总监李翔也表示，新政后高端住宅的“高端性”更需要在产品体现出来，才能保证其合理性。由于购房人出手更谨慎，集中购买的情况不复存在，对于高端住宅可以集中精力提高自身产品，细分客群需求，已达到稳定销售的目的。

　　其实不仅仅是高端住区，北京市场整体都在新政后求变。业内人士指出，尽管供应量没有出现明显增加，但是开发商所推出的房源的针对性更强，有效缩短了项目的成交周期。

　　根据亚豪数据显示，三季度所有开盘项目的当月实际成交签约率比二季度增加了近10个百分点。因为在市场环境、政策环境相对复杂的情况下，对开发商推盘的时机、技巧及产品都有更高的要求，而不是简单的随行就市和盲目推盘，因为只有深度挖掘阶段市场需求，推出更有针对性的房源，才能够真正赢得市场，进一步推动后期产品的快速出货。