市民观望情绪浓投资暗流涌动 房产后市迷雾重重

　　国庆前夕，国家有关部委联合从金融信贷、房地产税等方面出台了一系列对房地市场的调控措施，业界称之为“国五条”。记者近日在西部重镇的重庆市采访了解到，房地产“新政”实施半个多月，对房地产市场产生了一定影响，商品房成交量有所下降，购房者观望情绪浓重，政策效应初露端倪。

　　然而一些业内专家认为，政策效应有一定滞后性，目前还没有办法准确量化出政策可能对楼市成交量以及房价所造成的影响，后市如何要看政策的执行效果。

　　楼市遇冷，打折、优惠促销手法多样

　　记者近日在位于渝北区空港新城一家楼盘采访，这个楼盘于9月28日开盘。据现场营销人员介绍，国庆节期间保持了良好的销售势头，一天接待客户超过百人，卖掉了一些房子。可现在大不一样了，有好几天一天一套房子都没卖掉。同样，位于龙湖新牌坊附近的楼盘销售情况也不尽如人意。现场营销人员告诉记者，国庆黄金周期间销售状况还可以，七天卖了100多套房子。但黄金周过后形势大变，最近一周平均每天卖不到10套。

　　记者在重庆主城区的沙坪坝、南岸、九龙坡等区了解到，进入十月份以来，许多楼盘的销售进度大大放缓，销售业绩下降。一些楼盘的销售人员说：“房市降温与新一轮的房地产调控有关。”

　　楼市销售降温从2010年重庆市秋季房地产展示交易会上商品房成交量大幅下降也得到印证。根据秋季房交会组委会提供的数据，本次房交会四天累计成交各类房屋8632套，成交建筑面积78.13万平方米，成交金额40亿元。其中，商品住房累计成交4519套，商品住房成交建筑面积为41.21万平方米，较今年春季房交会成交量下降60.4%。业内人士分析，此次房交会商品房成交量之所以明显下降，一个重要原因是前段时间国家出台了一系列对于房地产市场的调控政策，政策效应有所显现。同时，重庆市正在大规模推进公共租赁住房建设，加大普通商品住房供应，规范市场秩序，有效地抑制了房地产投资或投机行为。

　　楼市遇冷，销售受阻，许多房地产开发商纷纷打折促销，以此招徕顾客。如解放碑一家楼盘明确打出“买房3%的契税全免，送物管，零风险投资”的广告。近段时间，记者的手机每天都能收到楼盘促销短信：“购房享9.8折优惠，契税全免”、“史上最大优惠，限量推8.8折特价房，最高优惠18万元”等。在重庆秋季房交会上，虽然政府没有出台优惠政策，但开发商打折促销十分积极。据了解，有44家参展企业开出了特价房、一次性付款9.3折或中介佣金8折等促销。

　　市民观望情绪浓厚 投资暗流涌动

　　记者在重庆主城区采访了解到，国家出台的一系列对房地产市场的调控措施，让购房者看到了国家稳定房价的决心，许多人表示推迟买房。

　　在江北一家售楼处，记者遇到正在了解楼盘信息的张先生。他告诉记者，他来重庆工作快五年了，一直没有住房，想在工作单位附近买一套房子，这样上班方便。但逛了几家楼盘，销售价格每平方米都在8000元以上，有的已超过万元，对于一个月收入只有3000多元的他来说，只能是“望房兴叹”。他说：“现在国家出台了强有力的调控措施，希望能把房价打下来，到那时我再买房。”

　　去年刚毕业、在重庆一家媒体工作的小郑表示，她刚工作不久，没有积蓄，连首付都付不起，谈不上购房计划。她说：“政府不是在大规模建设公租房吗，等公租房建好了，租房住，干嘛非争着抢着买房。”

　　然而记者也了解到，许多市民对房价的增长预期仍然强烈。普遍性的观望并非是因为置业者需求不强烈，而是因为需求受到了政策抑制；并非是因为置业者不看好楼市，而是因为购房条件和贷款条件受到了限制。

　　虽然国家出台了一系列抑制房地产投资需求的政策措施，但在普遍观望的大氛围中仍然活跃着一些投资客，他们看好房地产市场前景，致使楼市投资暗流涌动。记者遇到一位投资客，他手头上有一两千万元现金，急欲投资房地产项目。最近一段时间，他在重庆主城各区考察楼盘，并且向一些房地产咨询公司和专家咨询，看哪些楼盘和地块有升值潜力。他说：“虽然国家出台了调控政策抑制投资，但股市行情不好，投资风险很大，通货膨胀预期很强，钱存在银行也贬值，想来想去还是买房牢靠些，起码保值。”

　　房地产后市迷雾重重

　　记者了解到，自从国庆前夕国家出台房地产调控政策以来，重庆乃至全国其它许多城市的商品房销售量下降，购房者观望情绪浓厚，“新政”可谓起到立竿见影的效果。然而一些业内人士和专家认为，政策效应有一定滞后性，目前还没有办法准确量化出政策可能对楼市成交量以及房价所造成的影响，后市如何要看政策的执行效果。

　　一些房地产研究专家认为，此次房地产调控政策力度空前，显示中央政府调控房地产市场的决心，开发商和购房者的心理预期都会因此发生改变。有希望使房价出现理性回归。从这个角度看，房价上涨的趋势将受到抑制，大幅上涨已不可能。接受记者采访的业内人士和专家普遍认为，对未来一段时间内，特别是整个四季度房价上涨的势头将会得到有效遏制，对第四季度出货需求大的开发商造成压力，观望情绪很可能再次浓重，开发企业也会更加清醒地判断市场，房价下降压力进一步增加。

　　业内人士分析说，不断丰富和完善的公共租赁住房政策、房地产税试点工作以及对银行、开发企业、房产经纪等机构监管的进一步加强，将成为下一阶段房地产调控的主要方向。

　　然而，此次房地产调控其效力能持续多久，各方人士仍众说纷纭。不能忽视的是，自2003年以来，几乎每年都有楼市调控政策出台，而且基本上都是限制性调控政策。尤其在2010年，截至目前已经有大大小小30多次涉及房地产调控的政策出台。然而，频繁的政策出台，却没有稳定住一路飙升的房价。一个重要原因是政策执行上存在问题。比如从实施细则来讲，只有少数几个地方、少数几个城市出台了实施细则，其他地方的实施细则到现在遥遥无期。而且有些地方把一些消费性的贷款暗度陈仓变成住房贷款。这在一定程度上影响了政策本身的权威性和执行力。(记者 徐旭忠)