楼市分析：市场再陷胶着期 房价松动成定局

　　“快速城镇化阶段，大量居民需要改善住房条件，以及人多地少的特殊国情，决定了我国的住房制度发展，不能走高房价、高泡沫、高耗能、大户型的道路，应该以满足居民自住为主要目标。”住房和城乡建设部部长姜伟新说。限购令、三套房停贷及加息等系列政策叠加，加上CPI持续走高，房价未来走势短期将陷入“胶着期”，部分房企或因资金链问题不得不降价出货。

　　昨日，中国社会科学院发布研究报告预计，我国房价从2010年第四季度至2011年上半年同比增速将逐渐下降，到2011年上半年进入负增长区间，本轮宏观调控措施，在使得一线房价下降20%之后将逐渐放松。从2011年下半年起，房价增速可能触底反弹。

　　房价短期下降成定局

　　据新华网报道称，中国社会科学院的报告认为，未来半年内，房地产行业总体融资规模将趋紧，同期CPI将会在今年9月见顶后回落，而随着房地产市场需求持续维持在低位，但供给逐渐放大，供求缺口对房价的推动作用也将逐渐由正转负。

　　从融资环境来看，报告判断，未来一年无论是人民币贷款月度增量有望回落至5000亿元，同比增速也可能继续回落至20%。且开发商通过银信合作获取银行表外贷款的途径，也被银监会堵死。与此同时，国际短期资本流出中国的形势，将延续至2010年四季度，外部流动性状况也不容乐观。总体而言，报告认为，到2011年第一季度，房地产行业融资规模同比增速可能从2010年7月的40%回落至20%。

　　此外，报告强调，国家对房价的宏观调控已演变为一个考验政府执政能力和公信力的政治性任务，因此政府绝不会贸然放松宏观调控，短期内房价下降已成定局。

　　而为何在下调一线房价20%后，政策就可能松手。中国社科院国际金融研究室副主任张明指出，考虑到房地产投资对中国经济持续较快增长的重要性，考虑到房价与地价大幅下降可能显著冲击商业银行的资产负债表，考虑到地价下降将使得地方政府财政赤字凸现以及公共投资和保障性住房投资陷入困境，政府不会让宏观调控力度过于猛烈。

　　“中国是世界上少有的不征收不动产税的国家。”国务院发展研究中心有关专家表示，“这使拥有或囤积大量住房的成本过低，也助长了投机。”在有关部门近期出台的相关措施中，已经明确提出将房地产税试点逐步推广到全国。一边努力增加公共住房和中小户型普通商品房的供应，一边用经济手段长远地抑制投机需求，住房才能真正成为供老百姓居住的“家”。

　　开发商融资成本将大增

　　“加息增加了购房成本，也增加了开发商的融资成本。”中国指数研究院西南分院总经理汪勇说，加息还降低了通胀预期。加息这两三天来，国内外的经济学家的共识是中国进入加息周期，野村证券预测我国明年将加息4次，到2012年，货币政策回归常态。这意味着，目前钱存银行倒亏的局面将结束。“如果今年剩下两个月，CPI继续走高，政府不排除再次动用手段调控，比如再次加息。这样看来，CPI的持续走高，对楼市反而利空。”汪勇说。

　　一家品牌房企表示，一旦进入加息周期，由于开发贷款规模较大，融资成本增幅不小。这对前些时间资金回笼不够的房企来说，压力很大。

　　部分房企项目藏风险

　　下一步楼市或将进入“观望期”。一家品牌房企副总裁表示，目前的政策提高了首付比例，限购第三套房，提高了契税比例，加息增加了房屋持有成本，都是在抑制市场的需求，市场不出现明显的转折性利好消息，购房者肯定会保持观望，成交量会降低。但是房价不会下降，因为房企并不缺钱，去年到今年，一年半的销售旺季，房企回笼了不少资金，但今年来，并没有大规模拿地支出，所以房企整体手头富裕。

　　容磁地产总经理王雪松说，主城区大量的房企隐藏着风险，其在建项目就是正在累积的“堰塞湖”。今年来，重庆的新增开工量为6000多万平方米，但是批准预售量不超过2000万平方米，剩下的4000万平方米在建项目，积压了房企大量资金。而今年底要支付工程款，明年又要支付2009年的拿地贷款。如此看来，其实房企手中的资金并不充裕。如果市场胶着期较长，肯定有房企资金链要出问题，一些房企只有降价应对。(记者 柴伟)