北京：新政下大户型成交锐减 销售业绩不乐观

　　二次调控后，一直颇受开发商青睐的大户型陷入尴尬之中。一方面市场存在大量大户型产品，部分改善性需求的确需要大户型，但另一方面高企的房价和贷款政策的限制使大户型投资和改善性需求两大购买主体都遭到了限制。

　　大户型成交锐减

　　北京房地产交易管理网数据显示：截至10月18日，北京在10月份成交的二手房为7042套，而从面积占比来看，出现了大户型明显减少的现象，120-140平方米的成交占比从8月份的8.1%下滑到5.8%，140平方米以上户型成交占比从8月份的13.9%下滑到9.6%，首次不足10%。

　　北京中原三级市场研究总监张大伟认为，出现大户型成交明显趋冷的主要原因有两点：首先，房产税将扩及对大面积非自住以及高端住宅课税的精神日趋明朗，近日高端客户的观望态度更明显了。其次，大户型购房者投资比例比较高，二次调控对购房者的心理压力巨大，很多投资购房者开始放弃购房。

　　超大户型需求旺盛

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，在二轮调控提高了对二套购房的首付比例后，在普通住宅里以满足改善性需求客群为主的大户型产品成交未受影响，主要是近期供应较为充裕。9月底的二次调控对于家庭购买第二套住房的首付要求由四成提高到了五成，需要追加准备30万-40万左右的首付款，对于改善性客群在资金层面的影响并不大，导致了政策对大户型销售的抑制作用并未迅速显现。对于不同面积段的成交变化，任启鑫认为，150平方米以上的近郊大户型房源的需求，总房款多在400万以上，客户群也以中产阶层为主，大部分是以换房置业、升级置业为目的，不仅需求呈现出刚性特点，这部分客群在资金准备方面也更加充裕，因而购房需求保持上扬态势。

　　尽管目前二轮调控并未明显抑制大户型产品的销量，但任启鑫认为，紧缩调控对于预期的利空影响作用重大，改善性需求的购房兼具自住及投资两种目的，在投资过程中，中产阶层和财富阶层一般将资产配置分为保守、稳健、积极三种类型。以往房产投资属于相对稳健的一种投资形式。但调控政策之下，增加了自有资金的投入。预期利空之下，中产阶层很可能暂缓购房，导致大户型产品的销量走低。

　　>>案例一

　　孩子上学

　　借助贷款买小户型

　　案例详情：周先生月收入过万，目前一家三口居住的是一套90平方米的两居室。周先生考虑到孩子上学需要，想在海淀的学校附近买一套大点的房子，但是手头的积蓄只有150万元。

　　专家解析：像周先生这种资金不足的改善性购房人群，在目前抵押消费贷款购房受限后，只能通过贷款购房。因为周先生名下已经有一套住房，再购房的话属于第二套房，使用商业贷款利率要上浮至1.1倍。周先生想购置一套大一些的房子，只能将目前亦庄的房子卖掉，再用公积金贷款。

　　周边配套设施：因为周先生主要是以孩子上学目的购房，所以尽量选择学校周边学区房。

　　理财建议：“伟嘉安捷”指出，以亦庄目前二手房均价来看，他的小两居可以卖至少144万元。加上积蓄，有近300万元资金。再用公积金贷到80万元，他们至少可以选择在海淀区购置一套总价在380万元左右的房子。由于他们已经卖掉了房产，还可以用商业贷款。周先生可以自己首付240万，公积金贷款80万，这样可以有30万的资金用来简单装修房子，剩余的留作日常生活所需。

　　>>案例二

　　兼顾老小

　　全家动员购房

　　案例详情：郭先生毕业后一直定居北京，月收入稳定。现居住的房子位于亚运村，考虑到老家的父母年岁已高，郭先生想把父母接过来居住。郭先生目前手头有100万的积蓄，父母的积蓄加上近几年的退休金有近70万，通过全家总动员，郭先生欲购买一套大三居。

　　专家解析：建议郭先生可以向城外考虑。在地段选择上，尽量选地铁周边或沿线的区域。

　　周边配套设施：像郭先生这种“上有老下有小”的购房人来说，医疗、教育、商场、超市生活配套都是不可或缺的。

　　理财建议：“伟嘉安捷”指出，郭先生在全款购房后，手中可能剩不下太多资金，建议郭先生在购房后可以将夫妻双方的公积金提取出来，用来缓解购房压力。另外，在新房装修后，把父母接过来搬进新房子，原亚运村的房子可以用来出租，每月还有一笔固定的租金收入。