业内人士称：土地增值税清算 豪宅成本难转嫁(2)

　　执行效果有待观察

　　问：您是否看好此轮的土地增值税清算？

　　文林峰：在开发商还没产生利润时就预征，极大地加重了开发商融资成本，也不是解决根本问题的办法，长远看，还是应该在销售接近尾声核算时再进行税收调节。税收部门应和建设部门合作，制定土地增值税成本合理扣除标准，再有一个比例的上浮，作为个别单项投入的浮动价和不可预见费用。每个项目按此计算成本支出情况，算出真实的增值额。如果开发商认为自己的项目规划设计费高，建筑材料好，融资成本高，需要自己提交税务部门认可的证明，否则都按标准扣除定额核算。当然，为了保征税收的可行性，有必要尽快对现行的土地增值税高额累进税率进行调整，出台可行性更强的税收政策。否则，开发商可能想办法避税。

　　张大伟：清算开发商土地增值税的作用肯定有，这一轮调控的最大难题是之前调控的效果不好，所以系列政策最需要具体执行。这次政策应该更容易见效：因为经济基本面已经好转，经济基础稳固，系列政策的联合出台力度更大。

　　陈云峰(中国房地产经理人联盟秘书长)：上海的土地增值税征收办法具有很高的操作性，值得北京学习和借鉴。此前，土地增值税都是项目结案后，售价减去成本后的增值部分进行征收。由于要调用项目的财务数据核算成本，核算周期长，工作效率很低，征收难度较大。按区域平均售价为参照物，哪些项目该征多少税一目了然。

　　- 算账

　　望京某盘

　　需预征数千万土地增值税

　　望京区域内去年出现多块高价地，不少楼盘在其刺激下不断提高售价。北京市房地产交易管理网的数据显示，望京某项目去年10月的售价为2.5万元/平米，今年9月23日，该项目又推2栋楼共306套房源，销售面积4.44万平米，拟售均价分别为3.48万元/平米和3.5万元/平米。不难看出，一年时间，该项目提价幅度达到1万元/平米，虽然没有翻倍，但上涨幅度也很惊人。

　　如果北京采用上海的征收方式，以区域均价为参照物，判定土地增值税的预征率的话，把该项目去年10月的售价作为望京区域的平均售价，该项目涨价幅度比去年售价高，但低于1倍，预征率为3.5%。该项目最新一批楼盘全部售出后，土地增值税预征额要达到5400万元。但这和涨价带来的4.4亿额外利润相比，增加的土地增值税只占12%左右。(记者 袁玥　曾慧娟)