租了苏有朋的房子却难开店 皆因其港台身份

　　据报道，王先生承租了台湾影星苏有朋名下的一套商铺，却被工商部门告知不能注册登记，于是将苏有朋和中介公司告上法庭索赔44万余元。

　　近日，朝阳法院开庭审理了此案，苏有朋的律师当庭提出反诉，向王先生索赔58万余元的违约金。

　　2009年7月20日，王先生承租了位于朝外SOHO的一套商铺。王先生说，他是委托北京时代之家房地产经纪有限公司，才联系上房主苏有朋，三方签订了房屋租赁合同。稍后，他支付了首期租金、押金共计14万余元。

　　王先生称，这套商铺是毛坯房，租房后装修花去29万余元，可之后去注册登记时，却被工商部门以“不得使用境外机构和境外个人(包括港澳台地区)购买的房屋作为住所(经营场所)从事经营活动”为由拒绝。

　　王先生认为，苏有朋作为购房者，应当知晓大陆相关法律法规，但他仍将名下房屋出租用于商铺经营；时代之家作为专业中介公司也应明知上述规定。

　　于是王先生将他们告上法庭，要求解除三方合同，苏有朋退还租金押金，并赔偿装修费等各项损失共计44万余元。

　　苏有朋的代理律师认为，工商部门的内部规章不属于法律法规，苏有朋买房和出租都不违法。

　　代理律师称，苏有朋只负责提供房屋，办理工商登记是承租者的事；王先生装修时没征得苏有朋同意，不认可装修费用；且合同已经到期，苏有朋尚未收到后续租金。因此要求解除三方合同，并向王先生索赔违约金58万余元。

　　朝阳法院没有当庭宣判此案。

　　法律看点

　　1.苏有朋买房和出租是否违法？我国法律法规对境外机构和个人(包括港澳台地区)买房居住或出租有何相关规定？

　　2.苏有朋是否应退还王先生租金押金，并赔偿装修费等损失？若苏有朋的行为不违法，王先生是否应赔偿违约金？

　　3.本案中，工商部门拒绝登记是否合适？个人在租房时要注意哪些问题？

　　律师解读

　　境外机构或个人 买房出租合法

　　北京市中关律师事务所主任李青山律师认为，本案中，苏有朋购买商铺和进行出租都不违法。我国法律允许境外机构和个人(包括港澳台地区)买房居住或出租，因此外国人或港澳台居民购房和出租都是合法的。

　　同时，根据我国法律规定，房屋所有人对其房屋享有处分权，至于该房屋是否可用于经营或用于哪些经营，是承租人自己需要考虑和了解的问题。

　　李律师说，关于注册登记、办理执照的问题，是承租人的事。房屋所有人既没有合同义务，也没有法律义务。也就是说，不论在订立合同时，还是在法律规范中，房屋所有人都不需要为承租人办理相关执照，也不用向承租人作出相关的保证。

　　因无法登记受损 不能找房主赔

　　对于赔偿问题，李律师表示，应按三方合同中的约定来处理。若合同无约定，则以合同法中的规定处理。具体到本案的情况，应该是承租方的过错。苏有朋作为房屋所有人只负责提供房屋，而工商部门拒绝给王先生注册登记，与苏有朋没有关系。因此，苏有朋不用对王先生作出赔偿。

　　此外，如果苏有朋想索赔违约金应该在法院判决解除合同后另行起诉。至于违约金的数额，应以合同约定为准。合同中没有约定的，应按法院判决由承租人赔偿违约损失。

　　房客租房开店前 要做足“功课”

　　李律师称，由于房屋所有人没有义务为承租人办理登记，所以王先生以“苏有朋作为购房者，应知晓大陆相关法律法规，却仍将名下房屋出租用于商铺经营”作为起诉理由是不成立的。

　　对于工商部门拒绝为王先生登记，这一情况属于行政法规规定的范畴，不在本案审议范围内，如果王先生想起诉工商部门，应另行提起行政诉讼。

　　此外，李律师提醒，房屋中介只是向租房人提供房屋信息，便于双方交易，而对商铺不能注册登记不承担责任。因此承租人在租房前一定要了解国家和地方的相关法律法规，有不清楚的地方可以咨询法律专业人士。(记者 那佳)