土地一级开发退出令 "地根"调控又迈出实质一步(2)

　　杨少锋分析，中央政府调控房价的决心很大，而地方政府保地价的态度也很明确。“退出一级开发，让地方政府脱开直接利益，这样它们只是监督者而不是参与者，在管理时决策定位好把握一些。”

　　范小冲认为这是行业走向市场化的必然。“这等于从根子上解决房地产产业链的市场化问题。现在是后期已经市场化了，而前期根子上却没有，非市场因素对产业链产生了不好的影响。”

　　退出争议

　　对许多地方政府而言，从土地一级开发市场退出，难言轻松。

　　房山区国土局人士对《财经国家周刊》表示，“市里边怎么要求，我们就怎么执行。但从北京目前土地储备状况说，政府做一级开发比企业要规范。”

　　《财经国家周刊》记者调查发现，在房山区，一些项目虽然以政府为主体，但在一级开发的立项阶段时，通常招一个立项主体，以国企为主。

　　上述人士表示，“国字头”的往往按程序办事，招社会企业则很难把握。虽然管理也很严，但很难按相关政策落实。“比如有时为加快项目速度，可能和村集体或个人达成私下协议，不按照评估标准执行，十有八九就歪了。”

　　接近房山区政府的人士透露，以往企业主导的拆迁中，常常自己定标准。但审计时，无法将所有费用纳入政府预算，此时就会出现长时间的扯皮。

　　过去的教训让房山区政府下决心，将90%的一级开发权握在手中。上述人士说，按照区政府要求，一旦哪个乡镇需要拆迁，所有政府工作人员将分成若干个作战组，下乡做工作。“主要是宣传政策，老百姓工作做通了，再签字。”

　　“要是企业主导，这些活动都不好组织。”他表示。

　　此种模式不乏企业认可，金隅集团的人士对《财经国家周刊》记者表示，公司往往愿意拿政府主导拆迁的地块，“因为真正是净地，但从一级开发商手里拿地，各种意外因素会很多。”

　　“所谓一级开发，最主要就是拆迁。”潘石屹说，以往由企业主导的拆迁，常有矛盾出现，因而后来改为政府主导。

　　“8.31大限”后，一级开发市场并未放开的一个原因是，其对企业的资金等资质要求甚高，符合条件者寥寥，这也注定此项工作不可能脱离地方政府的掌控。

　　杨少锋表示，不得直接参与一级开发，不等于不开发。土储中心可以和企业成立联合公司。“说白了，就是不允许政府再把这一块垄断，以求得公开透明。其实土地一级开发不可能离开政府。但完全由政府参与有许多弊端。”

　　“国土部可能是为了适应现在的土地市场，进行一些规范。有的省市适合这个政策，而北京从最近这两年看，彻底退出不合适。”房山区国土局人士说。

　　他表示，饱受质疑的地方债务危机，在房山并未显现。“房山区并不是盲目融资，而是根据规划来贷款。比如银行规定2年还款期限，这块地在2年内肯定能供出去，我们会事先做好土地市场评估工作，不会在2年后还不起贷款。”

　　他透露，北京一些地方始终在尝试，以土地储备中心为主体，吸引国企来做开发。“这个形式是政府能掌控的。”

　　北京市与其他城市，房山区与其他城区，历历在目的特殊性都在表明，政策的落地，必然遭遇诸多障碍和困扰。

　　但杨少锋认为，政策只能一刀切。此前语焉不详的政策，总被打了折扣。

　　范小冲认可成立合资公司来做一级开发，但他的判断是一级开发会最终走向市场化，否则交给国企和原来性质差不多，“政策完全可以迅速推出，它不涉及到市场那么多纠结的东西，只是针对政府部门，不再让你垄断一级市场了，划到哪个节点，执行就可以了。”

　　资料：

　　一级土地开发，是指在土地出让前对土地进行整理投资开发的过程。即由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。(来源：《财经国家周刊》 记者 魏洪磊)