北京12月起开发商禁收预售款 房价下降可能增大(2)

　　五种情况

　　专户冻结

　　出现五种情况后，区县住房城乡主管部门将书面通知监管银行暂停拨付专用账户内的全部商品房预售资金，并启动应急措施，协调相关部门监督专用账户的使用。五种情况包括：

　　1.房地产开发企业存在违法违规行为导致工程停工；

　　2.预售项目存在严重质量问题；

　　3.预售项目未按期交付使用；

　　4.市和区县住房城乡建设主管部门认定应当暂停拨付的其他情形；

　　5.其他违反商品房预售资金监管的行为。

　　新规实施

　　如何退房

　　《办法》中明确，在房屋开始预售后，预售资金未达到重点监管额度前，购房人提出退房的，房地产开发企业可持区县住房城乡建设主管部门出具的证明文件，向监管银行申请退回购房款，监管银行应在两个工作日内拨付。入账资金超过重点监管额度后，房地产开发企业自行结算退款。

　　-政策解读

　　1.预售款并非全部受监管

　　“进入专用账户的预售资金数额超过重点监管额度后，房地产开发企业可以向监管银行申请将超出部分转出，优先用于工程建设。”

　　“其实预售款并不是全部会被监管。”陈志仔细阅读后发现。他说，《办法》中所说的重点监管资金是一个项目的建设费用，包括住宅与市政公用基础设施和公共服务设施达到同步交付使用条件所需的建设费用。

　　例如，一个10万平米的项目，建安成本(建设费用)为3000元/平米，预售价格为1万元/平米。那么，这个项目所需的建设费用为3亿元，而所有的预售金额为10亿元。按照规定理解，专用账户中的10亿元收益中，政府只监管其中的3亿元，从而保证这个项目保质保量地完工，杜绝出现烂尾和欺诈，其余的收益开发企业可以申请支取。因此，他认为，“被控制”的预售款其实只是一个项目建设的成本。

　　今年1月至9月，北京房地产市场开发资金总量为3900亿元左右，而预售款只有1020亿元左右，在整个预收款中的占比并不大，而更多的资金来自融资。可以说，这个《办法》是要管好预售款，而并非管死。