限购与加息逼退炒房客 且战且退转战商业地产

　　“‘限购’打压投资性购房需求，加息则遏制自住型需求的释放；可以预见，未来三个月，各地楼市的成交量将迅速萎缩，房价也将随之松动。”中国指数研究院院长莫天全对中国证券报记者表示。

　　截至目前，全国已有14座城市出台了楼市“限购令”。虽然各城市限购措施的宽严程度不一，但是观望、退房、降价的声浪在各地涌现。正在限购潮的影响逐步扩散之际，加息突如其来。华远地产董事长任志强坦言，如果加息至4%，楼市将“窒息”。

　　退房隐现

　　限购无法过户、购房成本提高，限购和加息准确地扼住了炒房客的咽喉。10月以来，深圳、北京、广州等城市住建部门的商品房过户大厅门庭冷落。

　　在深圳，由于限购令直接禁止了已拥有2套住房的居民家庭再购房，退房现象开始出现。“套数限购政策让一部分有能力购房的人群也无法再购置新房；而加息以及按揭贷款门槛提高，迫使不少购房者因为资金压力而不得不退房。”中原地产分析人士指出。

　　近日，中国证券报记者从中原、美联、世华、中联等多家中介机构了解到，限购政策出台以来，这些中介门店的二手住宅实际成交量锐减了六成，挂牌价也有所下滑。不仅投资客炒房难度加大，一些改善型需求也陷入观望。原本已经“下订”的房子也只能退掉。

　　根据深圳中原市场部推算，因限购令而被困的房产大约占总成交量的两成，9月深圳二手房成交15000套，9月最后一周的新房成交量约为2000套，按两成计算，深圳一、二手被限房产总量将超过3000套，约占年度成交总量的十分之一。如果考虑加息因素，成交量萎缩将更为明显。

　　世华地产一门店的负责人透露，“以前没有出现过这么大幅度的成交下滑。即使在4月份新政出台后，我们6至9月份的每月销售额都在5000万至6000万元，但10月份到现在成交额只有1000多万元。”中原地产四季花城分行业务员小陈也表示，很多业务员半个月没有成交了，现在业务开始转向租房市场了。

　　在上海，“沪十二条”出台加上央行加息，上海楼市成交量急剧下滑。据佑威统计，上周，上海新房成交面积环比下降23%，终结了周成交量连续8周反弹的态势。另从美联物业市场部发来的报告显示，上周二手房共成交3973套，跌破了4000套的关卡。

　　据中国指数研究院最新公布的数据，上周(10月18日-24日)，35个城市中有20个城市商品房成交量环比下跌。其中，15个城市跌幅超过10%。10大重点城市中，广州位居跌幅之首，跌幅达69.61%，南京、武汉和北京紧随其后，跌幅分别为36.85%、32.11%和27.24%。

　　报价松动

　　“近来收到中介打来的电话，很多二手房的挂牌价开始下调了。”深圳市民江小姐表示，之前看过的黄埔雅苑130平方米户型，最高时开价470万元，如今跌至420万元左右。

　　同是豪宅的金地香蜜山价格也有所下调，以前单价3.3万元/平方米左右的户型，而今出现3万元/平方米的报价。美联物业一份报告显示，投资客集中的半岛城邦9月份的成交价在38532元/平方米，限购令之后的成交价已陡然降至35087元/平方米。

　　由于不少客户因限购被挡在门外，深圳一些开发商心态开始发生改变，开盘价较预期有明显下调，即便如此销售情况也不理想。10月23日，深圳市龙岗区的御府名筑和世纪新城开卖，这也是限购之后该区域首度入市的楼盘。

　　御府名筑均价1.4万元/平方米，以大户型的三居、四居为主，开盘享受9.8折优惠，会员还可享受额外9.8折，而此前开发商曾对外称售价预计要一万七八。世纪新城以90平方米以下的两居、三居为主，均价1.1万元/平方米，还推出了“交3万抵5万”活动和签约9.8折的优惠，开发商表示，这个价格比预期开盘价便宜了每平方米两三千元。

　　虽然以低于预期的价格开盘，但仍未达到理想成交结果。御府名筑推出了500多套大户型，23日只成交了50套。世纪新城销售情况较好，推出163套，成交112套，仍有很多潜在客户由于“限购”而放弃购买。

　　在北京，打折浪潮又开始风行。据不完全统计，10月一线房企在京楼盘中有45%的楼盘降价。半数房企打折促销。近半年以来，据了解，万科、保利、绿城、龙湖等一线房产企业在北京市场存在打折优惠的企业约占50%，包括送装修、定期推出特价房源等其他优惠方式的约占10%，而无优惠的企业占40%。

　　在北京23个典型楼盘中，除6个楼盘房价有小幅上涨外，其他楼盘均有不同程度的价格下调和打折优惠。万科旗下5个项目，中粮万科长阳半岛项目低开入市，其他项目如万科蓝山等均有不同程度的打折优惠。

　　资金转战

　　“限购令”下，部分多次置业者从一线城市转战到二三线城市看房，从住宅向商业地产转移。

　　在北京望京拥有住房的沈先生，近期回浙江湖州老家看房。经过筛选后，他决定在当地购买一套三居室住宅，投资、自住兼顾。“目前，当地房价在8000元/平米左右，100多平米的房子总价100万元左右，买了可以让父母住。而近年来，当地经济发展很快，好地段的物业还有升值机会。”沈先生坦言。

　　在广州，很多投资客看好周边城市的“机遇”。近期，距离广州四五十公里的清远，某些大型的楼盘开盘，吸引了大批广州当地居民前去看房。一位去清远看楼的女士表示，武广高铁开通了，从广州到清远大概就1个小时，如果价钱合适就会考虑添置一套房。

　　而在调控之下，炒房资金“钻空子”的现象也时有发生。限购之前，深圳有些银行已有类似“接力贷”的贷款品种。这种房贷方式是以老人的名字申请按揭，一般是年龄较大且具有稳定的收入，或预计有稳定的退休收入。这种房贷仅体现在合同人(即父母)名下，而不增加其子女购房及贷款记录。

　　不仅如此，也有投资客花钱买“指标”，投资客找到名下无房产的亲戚或朋友，以其名义购房，拿到更低利率和更少首付，两者私下签订协议和进行房产公证。不过有律师表示，这种买指标的方式风险很大，容易引发纠纷。(记者 万晶 林喆)