“10%效应”或将带动南京楼市新一轮降价

　　每一次调控的袭来，都意味着楼市格局的重新洗牌。开发商、消费者的观望、抉择，都让局中智者率先突围。上周末开盘的5家楼盘的表现，或可看出一些端倪：仙龙湾、大华锦绣华城等价格未动的加推老盘表现平平，而凤凰和美、江佑铂庭两个纯新盘却因降价10%而几乎“日光”。业内不少人士认为，“10%效应”将会对其他楼盘形成示范效应，更多的楼盘顶不住资金压力就会自觉加入降价队伍。

　　挺价盘的客户蒸发大半

　　记者走访现场发现，仙龙湾、江北大华锦绣华城等4家推新老盘均因价格未动而使得购房人看多买少。以往开盘每每热销的仙龙湾(上周末折后均价在1.55万元/平方米，与前期价格持平)的认购率不足20%，截至记者发稿时，网上房地产显示的成交率为零；大华锦绣华城与天润城开盘成交明显低于二次调控前；城南某盘虽然开盘前一周已在销售，但截至记者发稿时，其新推的110套房仅认购11套。

　　据了解，开盘前一周，仙龙湾已领取了288套房源的预销售许可证，并通过短信确定前期蓄水客户的购买意向，然而，在开盘当天仅推了90套房。上午10点半，仙龙湾售楼处的销控表显示，共认购18套。截至10月25日晚上7点，南京网上房地产显示的该盘的认购量为17套。

　　记者走访得知，因蓄水客户蒸发而减少推盘量的并非仙龙湾一家。这周热销的中铁江佑铂庭申报领取了216套房源的许可证，但实际推房量仅为108套房源。同样，原本预计推两栋楼房源的保利香槟国际，将在月底先推16号楼。而仙龙湾的销售人员说，剩下的一百多套房源今年不会再推。

　　降价10%的纯新盘热卖

　　9月底“二次调控”以来，从江宁大学城的万裕龙庭水岸，到城北的中央上尚城，再到江宁东山的上善居、江浦的江佑铂庭、中华门的凤凰和美……这些热卖楼盘，清一色都是以低于周边楼盘10%左右的价格低开的纯新盘。上周，南京楼市再次上演“10%效应”，5个推新楼盘中，两家热销盘依然是降价10%左右的纯新盘。

　　10月23日，凤凰和美以低于周边2千元/平方米左右的价格首次开盘，价格低于周边约12%，推出693套房源，却摇出了818个号。尽管1.4万-1.55万元/平方米的单价并不算低，但该项目开盘两日即认购过半。

　　10月24日，江浦盘江佑铂庭以7500—8000元/平方米的桥北价入市。比江浦周边楼盘低了1000-2000元/平方米，降幅10%-20%左右，这样的开盘价让购房人有些难以置信，也让业内外着实惊讶。据悉，江佑铂庭推出的108套房源，当日几乎全部售罄。开盘当天300多人参与摇号，一些购房者担心摇不上号，多次跑上台使劲摇晃摇号箱。

　　低调卖房或有更多让利

　　一个耐人寻味的现象是，亚东观云国际、骏景华庭等领了预销售许可证的楼盘，没有举行正式的开盘仪式，选择了低调卖房。

　　与万科金域蓝湾一路之隔的骏景华庭，两周前记者在现场看到，其售楼处尚处于装修待开放状态，其销售人员表示，要等10月底或者11月初售楼处开放后才会对外销售。然而，10月25日，该盘在南京网上房地产已经有10套的认购记录。据悉，该盘10月9日领取3栋房源的预销售许可证，房源为一梯三户80-130平方米户型。“虽然售楼处未公开，但实际上秋交会开始就可以买了，目前均价1.1万-1.2万元/平方米，暂时没有优惠。”

　　记者调查发现，骏景华庭附近的宝润地产项目楼面价2768元/平方米，万科金域蓝湾等盘楼面价均在3000元/平方米以上。而骏景华庭地块拿地至少5年之久，土地成本相当低廉，后期或有更多的让利空间。

　　业内观点

　　“10%效应”

　　将引发更多楼盘降价

　　回首10月以来的热销盘，但凡相对周边或自身预期降价10%左右的，均获热卖。对此，不少开发商认为，这从侧面反映了购房者惊弓之鸟的心态——害怕调控效应褪去后，房价继续疯狂上涨。

　　南京新城置业发展有限公司总经理王培预言，没有国际金融危机大背景、没有更好投资渠道的情况下，这次楼市调控预计持续的时间不会久，难逃房价反弹的命运。

　　南京工业大学房地产管理系副主任吴翔华博士则认为，降10%就热卖，说明调一次涨一次的行政手段已让购房人失去信心。在对房地产市场还是抱着中长期看涨的心态下，一旦一些降价楼盘被认为性价比高，购房人便开始出手。在二手房市场，大多数房主同样抱着房价长期上涨的预期，只有不超过20%的二手房房主受调控影响降价。“但是这一次的预期将是错误的，二次调控之后将会有第三轮、第四轮的调控。短期内房价看涨，但是随着一系列制度层面的完善和多重调控的实施，这轮调控后房价将长期走低。”

　　既然降10%就能热卖，为何那么多楼盘不愿意降价跑量？吴翔华分析，目前二次调控的力度、细则还处于观察期。整体上，年前将有1.7万套上市量，3万套积压量有待消化。部分开发商会因为自己资金链的容忍度还能支撑，而选择与购房者进行博弈，希望通过一段时间博弈后战胜购房者的观望心理，以获取更多的机会收益。

　　“ ‘10%效应’将会对其他楼盘形成示范效应，更多的楼盘顶不住资金压力就会自觉加入降价队伍。”不少业内人士认为，房地产市场“调控-反弹”的情况不会一直重演，不少企业已经在对未来的经营策略作调整。(记者 周映余 葛九明 周彤)