“限购令”下拼接户型买卖闹纠纷

　　由于“限购令”的出台，杭州本地及外地购房者都只有“一次性”购房机会，这让不少“子母套”户型，即拼接户型陷入了尴尬。

　　所谓“拼接户型”是指2006年国家出台“90/70政策”(新建住宅项目的户型比，套型建筑面积为90平方米以下的户型必须占到整个项目的70%以上)后，开发商为了销售大户型，用多套小户型拼成一套大户型销售而形成的房源。由于一套房子分为两本以上的房产证，买一套房相当于同时购买多套小户型。限购令出台后，拼接户型将面临无法销售的窘境。

　　杭城不少代理房产纠纷的律师事务所近期也陆续接到不少有关拼接户型的咨询和投诉，与今年上半年新政出台后受理案件呈现的“井喷”态势不同，此次“限购”引起的纠纷似乎比“限贷”要少得多。

　　“由于四月‘国十条’出炉后，很多人第一次面对贷款按揭办理不出来的状况，所以5月之后咨询的人特别多，但对这次调控大家也许都有了更理性的判断和解决方式，目前只有少数人前来咨询。”浙联律师事务所合伙人陈钟告诉记者。

　　不过，新政公布后要求和开发商或卖方解除定金合同或二手房屋转让协议的人并非个别，杭州的陈先生就是其中之一。

　　陈先生于今年10月8日与某开发商签订定金合同，在该小区预购了两套商品房(母子套房)，约定总房价为4850000元，建筑面积为240.51平方米，付款方式为其中一套按揭，另一套一次性现金付清，且双方应于合同签订后15日签订正式的商品房买卖合同，同时该定金合同约定陈先生支付人民币20万元作为意向定金，该意向定金在陈先生和开发商签订正式商品房买卖合同后直接转为购房款。陈先生于签约当天向开发商支付了意向定金人民币20万元，开发商也向陈先生出具了相应收款凭据。而在此之前，陈先生在杭州另购有一套商品住房，且按揭贷款尚未还清。随着本月11日杭州“限购令”的出台，陈先生欲解除定金合同。

　　针对陈先生购买商品房的遭遇，浙江智仁律师事务所的马宏利、邹永闯律师认为，从该案分析，陈先生签订的定金合同为预约合同，其签约的目的在于为将来订立正式的房屋买卖合同作约定，现因杭州市出台新政策暂定本市及外省居民在杭州只能新购1套商品住房，该政策的直接效力将使陈先生签订两套商品房买卖合同后，房地产管理局将对其中一套商品房不予备案，直至开发商交付房屋后产权仍不给予办理，对陈先生的风险不仅是不能备案且不发生商品房预登记的准物权预告公示之效用，更是让陈先生所购买的商品房将是个不完整的商品，严重影响了陈先生订立合同的根本目的，为此，陈先生可以与开发商在签订正式的商品房买卖合同时尽可能协商预备案登记、权属证书办理等权利义务事项，如果双方尽善良诚信义务后仍未能达成一致意见，陈先生可以解除该定金合同，要求开发商退回所支付的定金。

　　浙杭律师事务所合伙人何利锋律师认为，首先要考虑该定金协议在现行的政策下能否继续。如果已经备案，因为签订时间在10月11日新政出台之前，法理上不受新政的影响，可以继续履行；如果没有备案，则该协议不具备继续履行的条件，也就是说无法签订正式的买卖合同，即使签订也无法通过房管部门的备案。造成目前的局面，除了政策的因素外，开发商负有主要责任，其一，“拼接户型”本身就是规避政策的行为，涉嫌违规；其二，没有及时将定金协议进行备案。因此，何律师认为，定金协议应当解除，开发商应当将定金返还购房户。

　　专家提醒，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的则遵守国家政策，现因国家政策调整后，致双方所购多套商品房违反该政策，使备案、产权登记于事实和法律上已属履行不能，一方仍有权以此解除合同。(记者 李超)