北京豪宅长安8号遭退房 忍痛吐出2.2亿元

　　编者按：地产调控二次新政，让豪宅感受到了真正暴风雨的来临。之前的多轮调控，对豪宅市场影响甚小。但二次新政中多个地方政府出台的限购令，如一把明晃晃的铡刀，悬在豪宅市场之上。于是，成交下降、退房如潮，豪宅市场的命运就此发生改变。

　　我们关注限购令下的豪宅众生之相，即是以一斑而窥全豹。新政汹涌来袭，豪宅市场能否经受住考验，我们拭目以待。

　　奥园入冬，“摇钱树”凋敝

　　新政压顶，豪宅项目的日子也并不好过。三套房停止贷款、一个家庭限新购一套住房，这些政策的打压对象—投机、投资客，恰好同购买豪宅的“富人”群体有交集，豪宅的销售势必受到影响。

　　日前，北京王府世纪和奥园开发的长安8号，就在10月中旬出现10套“被退房”。

　　“摇钱树”两日损失“2.2亿元”

　　北京房地产交易网的信息显示，10月13日，长安8号(网络推广名 “擎峰阁” )出现了1套退房信息，所退房屋的签约/认购日期是今年8月27日；而10月15日又出现了9套退房信息，所退房屋的签约/认购日期均为2009年3月13日。截至10月24日18:00，网上退房信息为10条，退房率3.77%。

　　时代周报记者根据北京房地产交易管理网提供的房源信息计算，10套被退的房屋均为长安8号南区的公寓，总建筑面积共3501.06平方米。根据63039元/平方米的成交均价，长安8号必须“吐出”已经收入囊中的2.207亿元。

　　根据北京房地产交易管理网的销控信息，目前，该项目南区公寓共签约面积为18281.39平方米(不包括退房房源数据)，进账11.524亿元；而北栋的159套批准预售的酒店房源中，到目前为止有一套酒店物业签约售出，总价1.234亿元，签约面积1542.64平方米，均价80000元/平方米。

　　在此之前，奥园一直坚称长安8号销售成绩良好。而从该集团9月27日最新公布的销售业绩来看，长安8号这个经历多舛、债务债权复杂且一度烂尾的楼盘，已经飞上了枝头，成为奥园集团旗下的一只“金凤凰”。

　　根据奥园公布的销售业绩，公司今年1-8月实现合同销售15.84亿元，合同销售面积147680平方米，与去年持平，但平均售价由去年的4438元/平方米增长到今年的10725元/平方米，平均售价比去年同期增长了70%。奥园高层在业绩发布会上尤其强调，奥园8月份的销售主要还是来源于北京的长安8号。在1-8月份，北京长安8号实现合同销售7.08亿元，实现合同销售面积11290平方米，均价为62742元/平方米。

　　如今，这棵“摇钱树”遭遇退房危机。但由于所购房源的购房时间绝大部分集中于2009年3月13日，且退房的户型和楼层也较为集中，时隔一年零7个月才被统一退房，是否同日前加码的房地产宏观调控有关呢？

　　时代周报记者通过电话和短信多次联络中国奥园集团总裁助理、长安8号项目营销负责人梁秀蕾，但对方表示“因为上市公司信息披露规定，不方便接受采访”，拒绝回答退房原因。而记者以电子邮件及电话等方式联络奥园集团新闻中心以及投资者关系联络部门，至截稿时仍未获得回复。

　　馅饼还是陷阱

　　北京建国路86号，往西是国贸，往北是华贸中心，长安8号无疑是个坐拥CBD寸土寸金的项目。南北两幢高楼在今年5月已经封顶，南楼是公寓、北楼是酒店，目前正在进行外立面的作业。

　　但记者发现，与忙碌的施工现场相比，10月23日(周六)15:30，外表壮观、里饰辉煌的售楼处却显得一片安静，门口也看不见停驻车辆。

　　时代周报记者从销售人员口中获悉，尽管鉴于目前形势，开发商不敢提价，但在二次新政后，项目也并没有采取特殊的优惠政策。现行9.5折的优惠已经实行了数月。目前，南面公寓起价5.5万元/平方米，均价80000元/平方米。

　　“新政对销售没有一点儿影响是不可能的。”销售人员称，“也有客户之前下了定但未签约的，首付房款拖了两个月还迟迟未签约的情况。”

　　新政下的形势，同奥园对该项目寄予的厚望有些背道而驰。在2009年7月奥园通过入主该项目，终于获得一张在北京中心城区的通行证；今年9月27日，奥园地产又公布，根据2009年参与北京长安8号项目合作发展的有关协议，将于9月27日行使已全数支付2.96亿元人民币的可换股债，至此，在无须支付任何现金下，奥园将增持世纪协润的权益至52.69%，从而间接持有北京长安8号项目的51%权益。

　　按照郭梓文最初的设想，长安8号要在三年内实现130亿元的回款，但时过近一年，这个任务只完成了近1/10。这个几经转手、又一度烂尾的项目，会成为馅饼还是陷阱，还需等待市场考验。

　　豪宅冰冻？

　　事实上，新政下销售滞缓甚至遭遇退房的豪宅并不止长安8号一个。

　　“贵为”北京最高价楼盘的北京饭店二期之“霞公尊府”，8月14日开始出售。根据北京市房地产交易管理网截至10月24日18:00的信息，两个多月内共签约3套房，成交均价103743元/平方米。

　　而鸟巢旁的盘古大观(网上推广名七星摩根广场)，10月15日单日就被退房15套。

　　这或许是开发商都未料到的情景。今年年中，即“4·27”新政颁布后、“9·29”新政颁布之前，北京豪宅曾经一度在价格和销售上出现逆势上扬。北京市房地产交易管理网的信息显示，今年三季度，北京商品住宅期房单盘销售均价最高达10.791万元/平方米，为霞公尊府，西钓鱼台7号以10.35万元/平方米紧随其后。三季度销售均价排名前30的楼盘中，约有70%的楼盘相比二季度价格出现上扬。

　　二次新政的颁布再次遏制住这个势头。系列密集的调控政策纷至沓来，除去全国其他十余个城市采取“限购令”、停止三套房贷之后，房产税试点复征并可能先从别墅豪宅开始的消息、10月20日又出现了最近3年来的首次加息，一系列信号都加剧了楼市的观望气氛，豪宅市场亦反应明显。

　　根据链家地产市场研究部统计，进入10月份，北京市新建商品房市场共退房78套，而9月份同期退房数为69套。其中均价在50000元/平方米以上的豪宅退房数量激增，而盘古大观和长安8号的退房，都是新政后豪宅首次出现短期大量退房的情况。

　　除遭遇退房之外，豪宅的销售也有所缩水。北京中原地产提供给时代周报记者的研究报告显示，截至10月23日的一周内，北京商品房期房成交为1074套，而现房为212套，二手房住宅成交为3775套，环比上上周同期数据1718套、238套、3847套分别下调了37.5%、10.9%及2%。总签约量下跌4成的同时，有80%的签约房价格集中在2万元/平方米的单价以下。

　　豪宅的尴尬不仅在于市场。

　　10月中旬，北京市建委的房地产交易管理网站上，悄然撤下了当季商品住宅成交均价的排行榜，由于排行前列的均为高价楼盘，亦被业内称为“豪宅榜”。在被撤掉之前，该榜单已经在该网站上存在了近两年。尽管官方未对此做出公开解释，但业内揣测，如此高的房价，与目前宏观调控的大环境“不和谐”，致使相关部门倍感压力而撤榜。　　(作者：张睿)