楼市真正进入调整 离真正逆转已经不远

　　近日，在各国央行小动作不断、一场货币大战硝烟弥漫之时，我国央行终于出手，10 月20 日起，将一年期存贷款基准利率同步上调0.25%。紧接着，22日，国家统计局公布三季度GDP增长8.9% 前三季度增长7.7%。消息一出市场哗然，通胀预期强烈的情况下，时隔三年，央行首度加息，虽然相关经济学家、管理层纷纷表示，中国未进加息周期，仅仅是我国的货币政策回归稳健的调整，但在国际国内复杂的大环境下，重回加息通道的预期仍让市场心态不稳。笔者认为，一旦重回加息通道的趋势形成，在各项调控政策的综合作用下，我国高涨地房地产市场或将真正发生逆转，真正进入调整。

　　始于四月初的本轮调控虽然被认为有史以来最强的调控，但在国内外宽松的货币政策、高涨的通货膨胀预期的共同影响下，其调控效果始终难称理想。甚至在8月底、9月初房地产市场再度出现了大幅回暖趋势。这一次，伴随宏观经济持续走稳，管理层显然对国内房地产市场调控更有底气，祭出本轮二度调控，以包括限贷、限购、限龄、限外等四限令降低市场活性，打压投资需求，而利率重回加息通道无疑更是从根本上打压了不断膨胀的通胀预期，而这也可能成为逆转本轮调控最后的一根稻草。

　　首先，市场预期开始发生逆转，信心难以为继。一旦本次加息引发我国利率重回上升通道，这将意味着两年来持续宽松的货币政策开始收紧，国内强烈地通胀预期势必可能发生逆转，市场最强的心理预期得到遏制可能也将意味着市场调控的真正起效。

　　其次，市场供求关系将可能发生逆转，同时市场活性进一步降低。在多部委发出二度调控的信号后，全国各地包括限贷、限购、限龄、限外等政策在内的调控措施纷纷出台，在巨大的压力下，包括刚性需求在内的各类需求已经被极大地压缩，市场活性进一步降低。市场的供求关系将真正发生逆转，未来即便“限购令”等短期强力政策取消，逆转的供求关系也将引领市场逐步回归平稳。

　　最后，政策的叠加效应将逐步发挥威力。伴随着二次调控政策逐步落实，调控向深度演进，各项政策相互作用、相互影响，调控博弈的天平必然伴随着调控砝码的加重而改变，而利率重回加息通道必然成为天平两端的重要砝码，对此前的调控措施起到放大加成的作用，成为市场调整的真正决定力量。

　　当然，是否能重回加息通道，现在还需观察，国内宏观经济的企稳是否真正有效也还有待考验。对于房地产市场而言，利率重回加息通道更是解决当前楼市问题的重要手段，笔者相信，即便市场当前仍在热议的房产税不出，二次调控的政策叠加效应之下，离市场的真正逆转已经不远。文/新聚仁机构董事长 李嘉政