外资加速入场 须提防外资干扰房地产调控效果

　　外资进入房地产市场势头迅猛。外资在房地产开发企业外部资金来源中，从年初的单月增长23亿元到8月份的67亿元。今年前8个月，房地产开发企业资金来源中外资的规模达到369亿元。如果仅计算外商直接投资和境内企业海外融资两项，2010年上半年，进入我国房地产行业外资金额至少达182亿美元，相当于上半年直接投资净流入额的二分之一。

　　自今年4月份的“新国十条”逐步落实以来，各地银行信贷紧缩和税收调整政策使得我国房地产企业国内融资渠道收窄。1-8月，我国房地产开发企业外部资金来源中的国内资金部分呈逐月下降趋势，资金规模由年初的3189亿元降至8月份的2816亿元，占房地产企业总资金来源的比重也由60%降至50%左右。而与此同时，外资在房地产开发企业外部资金来源中的规模却在不断扩大，从年初的单月增长23亿元到8月份的67亿元。今年前8个月，房地产开发企业资金来源中外资的规模达到369亿元。虽然目前进入房地产市场的外资所占比重还较低，但其短时期内大量流入对房地产市场可能造成的潜在影响以及对地产调控可能造成的干扰需要我们警惕。

　　外资加速入场

　　通过设立、增资房地产企业进入国内房地产市场。通过这种方式进入我国房地产市场的外资主要是外商直接投资。今年前7个月，房地产行业实际使用外资金额达129亿美元，占我国实际利用外商直接投资金额的22.2%，比去年同期提高了4.7个百分点。

　　内地房地产企业境外融资。彭博统计的数据显示，2010年中资地产公司在海外市场共销售68亿美元债券，创自1999年有记录以来最高。尽管成本较高，国内房企仍选择大规模海外融资，一方面反映了受房地产调控政策影响，企业自身资金链紧张不得已而为之；另一方面也说明国内房地产企业仍看好后市。

　　通过私募股权基金投资房地产行业。在房地产调控政策影响下，国内房地产企业的融资需求一定程度上加速了外资通过私募进入房地产市场。2010年4月，金地集团与瑞银环球资产管理集团合作发起房地产基金，首期募集签约金额约1亿美元；6月，中国海外兴业联手Harmony China房地产基金共同投资西安、青岛、沈阳的三个项目，总价12亿港元；7月,雅居乐地产控股有限公司通过向摩根士丹利出售旗下冠金公司30%股权获得52.8亿元融资。

　　以“热钱”的形式通过各种隐蔽渠道进入房地产市场。在人民币升值预期日渐增强的情况下，流入我国房地产市场的“热钱”可以通过参与炒高房屋资产价格获取资产升值与套汇的双重收益。从国家外汇管理局7月份发布的“热钱”专项排查行动结果来看，今年2月份以来，通过各种形式流入我国的“热钱”规模至少达73.5亿美元，楼市是这部分“热钱”的一个主要去向。近来有迹象表明，“热钱”在加速购买境内房产，尤其是别墅等高端住宅。2010年8月上海市别墅交易中境外人士购买比例达12.6%，较上半年增加3.3个百分点，同比增长60%。境外人士购买的二手别墅均价达到48274元/平方米，是上海市二手别墅均价的2倍。

　　加强热钱监管

　　由于私募股权投资的私密性及“热钱”的隐蔽性，很难获得其投资国内房地产行业的具体金额，而且外资进入房地产行业不仅仅是参与房地产项目开发、建设，更有一部分资金以购买我国境内房产的形式入场。由于缺乏相关的统计，这部分资金量大小难以估计。如果仅计算外商直接投资和境内企业海外融资两项，2010年上半年，进入我国房地产行业外资金额至少达182亿元美元，相当于上半年直接投资净流入额的二分之一。尽管相比于整个房地产市场来说，外资规模较小，所占比重也相对较低，但在当前房地产市场博弈的关键时刻，需要对其迅猛的增长势头加以关注，避免其干扰调控。

　　首先，外资流入缓解了国内房地产企业的资金压力，间接影响到政策调控效果。我国政府此次调控手段之一是通过收缩房地产企业资金来源中的银行信贷及国内资本市场融资，以增加房地产企业的现金压力，迫使其加速推盘变现。但由于政策中没有明确的限制外资措施，外资的流入在一定程度上缓解了房地产企业的资金紧张状况，减轻了其降价推盘变现的压力，进而影响到此次房地产调控政策实际效果。

　　其次，外资流入对房地产市场信心也会造成影响。由于外资通常是投资或购买房地产市场中的高端物业项目，其价格对整个房地产市场具有标杆作用。而且外资在房地产市场中大规模的投资或交易活动本身就向市场传递了继续看涨楼市的信号，从而影响到国内房地产市场参与者的信心，影响到房价调控效果。

　　更重要的是，以“热钱”形式流入我国房地产行业的外国投机资本，在购入房产后炒高房地产价格，然后变现退出符合其短时期获取最大化收益的目标。从历史经验来看，投机资本的大进大出容易造成资产价格的暴涨暴跌。相比于开发型外资，其投机性与高流动性不仅不利于房地产市场稳健的发展，更加大了我国的金融风险。

　　因此，为避免外资加速流入房地产市场对调控政策效果可能造成的干扰，促进房地产市场健康、平稳发展，需要作出应对的预案，未雨绸缪。

　　建立外资进入房地产市场的信息系统和预警体系。针对我国目前缺乏外资进入房地产市场详细数据的现状，要建立起一套包括外资设立、参股房地产企业，投资房地产项目开发以及参与房地产交易数据的信息系统和监控预警体系。通过建立这套系统，我国监管部门可以实时了解掌握外资进入房地产领域的规模，全程跟踪资金流向，分析其变化趋势，对市场中各种潜在风险做出量化的预测，从而及时制定出有效的调控措施。

　　进一步落实国家关于外资进入房地产行业的政策措施。2006年7月建设部等六部门联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对外商投资房地产行业在市场准入、经营管理以及境外机构和个人购房管理等方面进行了规范。但随着中央对外商投资审批权的逐步下放，地方的引资冲动可能会削弱政策的执行力度，为外资进入当地房地产市场提供便利。因此，要强化和落实地方政府监管责任，加强对相关政策措施执行情况的监督和检查。同时，为防止外资对房地产项目的炒作，可以在《意见》中加入外资投资房地产行业最低年限的规定。

　　加强对热钱的监管。从短期来看，外资中的“热钱”对房地产市场的潜在威胁较大。其短时间内的流入流出容易造成房价的暴涨暴跌，不利于市场的稳定。针对“热钱”流入我国的主要渠道及监管中存在的薄弱环节，海关系统应加强对进出口货物价格跟踪，及时对商品价格异常波动采取调查，加大对虚构交易的审查处罚力度。外汇管理部门则应不断完善外汇管理以及相关管理政策，加强不同部门之间的监管协调，定期开展排查“热钱”的专项行动，严厉打击各类违法违规外汇交易活动。 (赵硕刚 )