北京CBD高端公寓“僧多粥少”遇尴尬

　　随着CBD东扩的逐步建设，预计可拉动社会投资700多亿元，吸纳就业10多万人，平均每年新增就业一两万人

　　10月28日，为期10天的“2010北京CBD国际商务节”在国贸三期正式开幕。据了解，本届商务节将组织论坛、峰会、展览和交流等一系列高端商务文化活动。其中，北京CBD国际论坛的举办，以及CBD东扩规划方案的展示格外引人注目。业界一致认为，CBD东扩带给区域的诸多利好，对于提振楼市信心具有积极意义。特别是大量跨国企业的进驻，使得东部高端居住需求骤增，然而，由于在售项目屈指可数，从而出现“僧多粥少”的局面。

　　加速进驻CBD

　　在过去10年的发展中，CBD中心区建设项目、基础设施、绿化均已完成规划的80%，第一轮建设基本完成。自今年5月份起，第二轮规划建设，也就是CBD东扩正式启动。即沿朝阳北路、通惠河向东扩展至东四环，新增面积约3平方公里，并由朝阳北路向北到农展南路增加约3．97平方公里的规划控制区。根据北京市政府的规划，东扩区将继续保持CBD的产业定位，着重发展总部经济、国际金融等，将CBD发展成为现代化高端商务区。

　　区域发展的日新月异，聚集了越来越多大型跨国企业的目光。记者从CBD国际商务节了解到，近期以来，自CBD东扩规划确定以来，有不少央业总部、跨国企业、外资银行及世界500强企业相继进驻。而事实上在此之前，CBD就已经是世界顶级企业的大本营。

　　未来，随着CBD东扩的逐步建设，预计可拉动社会投资700多亿元，吸纳就业10多万人，平均每年新增就业一两万人。与此同时，随着中央电视台、北京电视台两大电视台落户CBD，将使该区域更多地吸引文化创意产业的发展。预计随着中央电视台的入驻，将来会吸引到3000至4000家的相关产业。

　　高档公寓“僧多粥少”

　　在大量企业进驻的背景下，CBD区域内高端置业需求与日俱增。然而，放眼整个CBD，仅长安八号、首创禧瑞都等少数几个楼盘在售。未来而言，根据东扩规划，整个CBD东扩区域中将有一半建筑用于办公，14%用于商业零售，5%的酒店和4%的文化娱乐场所，住宅规划用地仅占25％，这将使整个区域住宅供需矛盾愈加凸显。

　　关于这一点，从今年CBD及相关辐射区的二手房成交情况或可见一斑。据北京美联物业市场部的统计数据显示，受CBD东扩利好影响较大的区域主要有朝青板块、百子湾板块和朝阳公园板块。这些区域的成交量同比去年上涨幅度达到了250％以上，其合计成交量占朝阳区成交总和的比例也达到了42％。同比去年的31％，占比上涨了11％。房源均价已由9650元上涨到了目前的1.425万元，上涨幅度达47．7％，远高于全北京市住房均价39％的涨幅。

　　“未来CBD住宅的供量矛盾或将升级。”东区某高端住宅项目销售负责人认为，“CBD区域内住宅整体的供需矛盾是显而易见的，未来，随着CBD东扩建设，区域将爆发两类居住人群：一类是中高端需求，及中小企业、文化传媒公司的职员，以及部分拆迁人群，他们往往会选择泛CBD区域，或在CBD内购买二手房；另一类是纯高端需求，即跨国企业、500强企业高层等，他们更希望在CBD核心就近居住，从目前来看，区域内能满足该类人群的高档公寓屈指可数。”

　　朝青商务公寓前景看好

　　朝青板块，之所以被业内人士视为CBD商务人士的首选，不仅缘于其优越的地理位置，处于CBD东扩后的朝阳北区，距国贸仅4公里左右，驱车10分钟即可到达。同时，也取决于朝青高端项目的定位。据记者了解，目前朝青包括大悦公寓、青年工社三期在内的多个项目，均定位为酒店式商务公寓，不用装修即可拎包入住，较好地迎合了CBD高端置业者的需求。

　　年初以来，朝青商业配套的提升，也为区域商务公寓后市发展提供了强有力的支撑。朝阳大悦城、阳光新城市广场和十里堡西单商场相继开业。从朝阳大悦城的业态来看，集购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲于一体，拥有AEON百货及超市、蓝天城职业体验馆、金逸国际影城等主力店铺；金钱豹、便宜坊、至爱等逾70家餐饮店铺；并集合了HUGO BOSS、Tommy Hilfiger等200余家时尚名品店。

　　随着CBD东扩进程的加快，区域商业配套必然再度提升，而商务公寓的市值亦将随之走高。从目前来看，朝青在售商务公寓售价多在3万元左右/平方米。而在不久前公布的朝阳区CBD核心区二期土地一级开发拆迁补偿基准价格为3.5138万元/平方米。由此可见，未来区域内公寓、住宅市值走高势在必行。本报记者 卢元强　发自北京

　　上市房企现金吃紧【延伸阅读】

　　截至目前，上市房企三季报已悉数公布。尽管众多房企特别是龙头企业利润增幅明显，但与去年同期相比，不仅负债率大幅上升，经营性现金流量更是迅猛下滑233%。业内人士认为，房地产资金链压力与日俱增。

　　前三季度主要开发商的负债率均有较大幅度上升，现金流方面，56家上市房企三季度经营性现金流量净值为-521.83亿元，去年同期为392.93亿元，大幅下滑了233%。有37家房企经营性现金流为负，其中“万保招金”四大地产龙头的现金流同比下滑严重。

　　据了解，房企开发资金主要来自企业自有资金、国内贷款和预售款三方面。（本报综合报道）