政策不明确 65年酒店式公寓算第三套房吗？

　　近日，不少即将推出65年产权酒店式公寓的楼盘都被这样的疑问所笼罩。因为性质模糊，开发商迟迟不敢推盘，购房人也始终不敢出手。买卖双方都在苦等南京执行细则的出台。

　　市场调查

　　究竟啥性质，开发商也说不清

　　南京限购令出台，除了高端楼盘深受打击，一大批65年产权的酒店式公寓也再次面临尴尬。坊间传闻这类房子仍然归于住宅，会被限购；另一说法，则是会被归为商业，不在被限之列。

　　“我们还在等具体限购细则出台，65年产权酒店式公寓的性质归属明确了，我们才会公布具体的开盘时间和价格，建议受限购政策影响的购房人再等一等。”城市之光一销售人士表示，“现在细则迟迟不出，说明65年产权的酒店式公寓很可能商贷、契税按商业性质走，水电按普通住宅类走。”据悉，该项目原定11月初开盘，现已推迟至11月底推出1300套房源。

　　而晓庄国际广场现场的销售人员则认为恰恰由于产权未定，才该赶紧购买，“政府出台一项调控政策都会留下一段缓冲时间，比如前段时间契税调整就给了20天缓冲期来缴税。限购细则未出之前，越早签合同越好。”

　　同样一个问题，德盈国际广场、诚基百家湖小公馆的售楼现场均明确表示，65年产权的酒店式公寓就是住宅。“如果定为商业，也许不受限购影响，如果定为住宅，首套房还可办理三成首付，因此各有利弊。”

　　政策不明确，买房人不敢轻易出手

　　即将于本周六开盘的晓庄国际广场售楼现场，准备置买第二套房产的陆氏夫妇得知自己看中的65年产权的公寓性质未定时，打起了退堂鼓。陆先生仔细盘算一下，如果是商业性质，首付至少50%、贷款利率1.1倍，贷款年限10年，还得缴3%的契税，加上商业水电费等，成本不低，“我们还是等政策明确后再说吧，现在不急着出手。”同样打起退堂鼓的还有来自六合的一对夫妇，本想买一套65年产权的酒店式公寓落户，听说公寓性质还不明晰，一旦定为商业，落户问题就将落空。

　　调查中，也有部分购房者对65年酒店式公寓情有独钟。他们认为，65年产权的酒店式公寓比40年产权的年限长，税费水电按照住宅性质计算，既可自住也可投资，同时缴税少，转让、出租相对容易，且“即使定为商业，地段好的公寓升值也非常可观”。

　　投资客流失，开发商降价数千元

　　“我们近期将调低价格，从均价13500元/平方米下调至10000元/平方米。”10月26日，位于江宁金箔路上的65年产权酒店式公寓金陵天成传出降价消息。一位工作人员透露，三套房停贷、限购等政策的出台使得一些投资类客户流失，加上年末清盘等因素存在，他们项目已经打出50万元起售的促销广告。与此同时，记者从将于11月初开盘的城市之光售楼处获悉，他们的开盘价格预期每平方米也降了一两千元。销售顾问表示，他们的价格一直未公布，之前的定价为13000—15000元/平方米，开盘时可能只有10000—13000元/平方米。

　　因为政策模糊，65年酒店式公寓的销售比普通住宅要逊色不少。据了解，金陵天成4月开盘推出的65年酒店式公寓，目前仍有110多套在售。而10月16日开盘的诚基百家湖小公馆推出了近300套65年产权的酒店式公寓，截止到10月26日，现场销控表显示认购54套，认购率为18%。

　　权威说法

　　目前仍按

　　住宅性质办理

　　今年年初，65年酒店式公寓曾经因为是住宅还是商业归属问题引发不小的口水仗，甚至一些楼盘因为不能归属为住宅性质而遭遇大面积退房。如今，因为限购，该类酒店式公寓再次被推上尴尬的前台。

　　对此，华侨路房地产交易市场契税申报窗口和各家银行的答案是，目前65年产权的酒店式公寓都是按照普通住宅规定申报契税、办理贷款的。该类酒店式公寓的房产证上一般写为酒店式公寓，按照普通住宅类申报契税。同时，建设银行、交通银行、工商银行均表示目前贷款都是按住宅办理。如果细则将这类住宅改为商业性质的话，他们也将按商业贷款来办理，目前还未接到任何相关通知。

　　南京房地产交易市场市场管理科的相关人士告诉记者，“目前一直是按照住宅性质办理，但新政细则何时实施，有何变化，必须等政府出台相关细则文件为准。”该人士还建议购房者不要急着出手购买此类房产，或者做好一旦性质归属变化所带来风险的心理准备。

　　业内猜想

　　若定为商业

　　后果很惨重

　　记者粗略统计，目前南京在售和将售的65年酒店式公寓的项目不少，包括金陵天成、晓庄国际广场、德盈国际广场、城市之光国际公寓、诚基百家湖小公馆等在内约有2700套房源在售，其中仅城市之光就有多达1300套此类房源，市场压力不小。

　　采访中，一位知情人士透露说，南京新政细则很有可能在11月1日出台，政策可能参照上海细则，此前传闻比较严厉的限购三套房可能会调整为限制新购房。万唐置业总经理周斌分析，南京的“五项措施”学习的是深圳模式，但南京楼市并没有深圳火爆，市场比较温和，执行后对高档型住宅影响最大，不少改善型购房者也会被误伤，半年内南京房价可能下降20%以上。如果这次限购参照上海模式变为限制“新购几套房”，说明政府认同了上海限购模式，是政策的松动，意在保持楼市平稳，半年内房价将降低10%—20%，相对合理。他还认为，不管细则规定三套房限购还是新购几套房，对65年产权酒店式公寓的影响都不及高档住房。一旦限购细则中规定这类酒店式公寓按照商业性质贷款、缴税的话，冲击较大，认购量还会继续下降。(记者 费婕 王培培)