从豪宅到华宅 城市品质生活体现(2)

　　-专家观点

　　三大因素定位中高档住宅

　　华高莱斯副总 公衍奎

　　中高档住宅市场的大概分类是郊区的house和城市的公寓，在2003年之前，北京所指的高档住宅主要指别墅，但是2003年之后，市场逐渐地发现城市的公寓也可以做得比别墅贵。2003年之后，万元一平方米的住宅出现了，这种住宅在当时被称为豪宅。随着时间的推移，2006年以后，15000元/平方米的房子才算中高档住宅。而中高档住宅发展最快的时间就是最近几年，在产品、服务配套等方面有了很多、很大的创新，不管是产品的外立面还是大堂等各个方面都有长足的进步，很多设备和材料都引进了国外的先进技术。

　　纵观这几年的发展，我们能看到，四环以内的普通住宅也在向豪宅的方向发展，呈现“全部豪宅化”的趋向。以前的状况是户型越小，单价越高，而现在的情况是户型越大，单价越高。但是在调控政策出台之后，这类房子不好卖了，不是它的客户群没钱，而是他们的预期发生了改变，即使这类房子降价也起不到很大的作用，因为客户不缺钱，是投资回报、资金风险等多重方面因素造成了客户群体的犹豫。

　　中高档住宅市场和以前相比，在建筑空间上增加了很多东西。此外，手工装修、服务配套等方面有了很大的革新。

　　需要强调的是，中高档住宅的定位中，三个因素很重要，首先，地段是第一位的，它是产品的载体；其次就是品质，任何项目的品质都必须有保障，客户才会认可；第三，就是配套，重点是服务配套。

　　中高档住宅户型设计缺少内涵

　　户型专家 李小宁

　　我印象比较深刻的是长安剧院旁边的一个楼盘，在2001年的时候卖到7万元/平方米，在当时是最贵的楼盘，房子还是塔楼，那么它怎么能卖到这么高的价格呢？靠的就是它的地段。为了拉高价格，房子的墙纸用牛皮贴，吊灯是意大利镀金的，地毯是纯毛的等，就是依靠材料的堆积来卖高价。这样的问题一直伴随着中国中高档住宅的发展过程。

　　在我们的传统概念里，豪宅是由面积和价格来决定的，这和国外有很大的差异。在美国等发达国家，所谓的华宅是由文化沉淀和历史积淀在里面的，它的房子可能不怎么好，但是社区的文化氛围、位置和配套等决定了它的豪宅地位。而中国不同，只要面积大，价格高就是好房子，豪宅就是这两个因素来衡量的，与其他的因素无关。

　　我个人觉得中国的中高档住宅市场存在的普遍问题就是在户型设计上缺少内涵，没有人性化，缺少对人本身的关注。300平方米的房子就是100平方米房子的放大，在户型设计方面没有任何的变化，很多房子让人觉得空间大，但是并不舒适。单纯的追求面积和材料的堆积是中国中高档住宅的通病。

　　举例来说，为了拉高价格，这些住宅用高档的窗户、先进的新风系统、高级的橱柜等等，实际上，高级的橱柜除了贵以外，和其他橱柜并没有很大的差别，它对厨房的贡献没有很大，这样造成的结果是人们的生活品质并没有提高，仅仅拉高了价格。

　　华宅的五大特点

　　中经联盟秘书长 陈云峰

　　华宅有几个特点：第一是面积大、金额多、定位高；第二，它的购买群体是社会中10%的高收入者，而不是其余的90%；第三，50%—70%的购房者都是一次性付款；第四，基本上都不是第一套房，所以入住率低；第五，这类房子一般不会出租，房主会长线持有，以达到增值收益的效果，比如，星河湾，2006年的时候，均价为1.2万/平方米，而现在的均价在6万/平方米左右。