楼市二次调控政策效果立竿见影 各地涌现退房潮

　　9月底10月初，楼市二次调控出台，政策效果可谓立竿见影，各大中城市楼市迅速降温，各地观望潮、退房潮、降价潮暗流汹涌……这还不够，种种迹象表示，楼市还将进一步严控，房价真摔或已为时不远。

　　号称比史上最严还严的9·29楼市新政才迎来“满月”，10月31日，又传出了一则“多地首套房房贷利率取消原先的七折优惠，最低提至八五折”的消息。多位专家对此认为，这是国家进一步严控楼市的重要信号，众人期待的楼价大幅下跌或将成为一触即发的事实。

　　银行渐收紧

　　“我们已经接到口头通知。”这是昨日记者以购房者身份致电工商银行客服得到的回答。该客服表示：“原则上，首套房(三成首付)贷款利率折扣优惠现为八五折，但如果用户信用良好，不排除给予进一步优惠。”但上海农村商业银行和民生银行客服人员却对记者表示，他们并未接到口头通知，不能作明确表态，具体需要与各分行进行联系。

　　事实上，早在2月，“新国十条”尚未出台之前，就有消息称，中国银行、浦发等银行已经用各种方式将首套优惠利率上调至八五折。为此，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，“如果消息属实，此为楼市进一步严控的信号不假，但最关键是在于能否严格执行。”

　　在杨红旭看来，首套房贷利率折扣优惠提至八五折并不意外。“符合国家强调的控制房贷风险的要求；而且就七折来说，银行并不能很好地盈利；此外，时至年底，国有大型银行房贷指标几近完成，无需再吸引大规模楼市贷款。”

　　中房信分析师薛建雄对记者表示：“如果消息确实，将打击到投资和投机购房者。在增加购房者成本的同时，这也是国家严格执行二次楼市新政的信号。”

　　但薛建雄也指出，这一政策实际效果有限，在他看来，调控楼市更有效的办法是，将‘总银根’收紧，如“再次加息或上调存款准备金率”等。

　　炒家忙转战

　　记者发现，配合二波调控，不仅银根在收紧，与楼市相关的其他方面也在逐步严控。

　　最近，证监会就宣布暂缓受理房地产开发企业的重组申请，并要求已受理房地产类的重组申请进一步征求国土资源部的意见，被专家解读为“房企融资环境再度收紧”。北京市出台的开发商新房预售款的监管制度，也被认为掐准了房地产开发商的资金“命门”，并或在全国推广。更早前，14座城市的“限购令”在市场上同样起到了“震撼”效果。此外，国务院总理温家宝在10月25日主持召开的国务院会议重申，“坚决遏制部分城市房价过快上涨。”

　　与此同时，投资客正忙不迭地转移投资目标。“各种信号都逼迫我离开上海。”昨日，一位极力要求隐去姓名的温州投资客告诉记者，他已在考虑转战潜力更大的二三线城市。”这位投资客是“快进快出”者，但“新国五条”首次让他感到迷茫。

　　不过，一位不愿具名的楼市分析人士却不看好炒家的转战行动，“这可以看作是炒房客的无奈之举，但也并非毫无风险。”该人士担心，这些炒房客在短期内会遭遇价格风险，并无法应付二三线城市并不完善的法律漏洞。”

　　房价会“真摔”？

　　在调控之绳越抽越紧，投资客愈发迷惘之际，楼市成交量正在不可避免地下滑。中国指数研究院的监控数据显示，10月18日至10月24日，广州位居10座重点城市跌幅之首，达69.61%，南京、武汉和北京紧随其后，跌幅分别为36.85%、32.11%和27.24%。

　　成交量大幅下跌也再次引发了楼价回调的论调。“大的形势就是要降价，尤其是执行‘限购令’的14座城市。”杨红旭乐观认为，“其实，部分城市的楼价已经有所下跌，在明年二三月之前，下跌还将持续。”据其预测，一些城市房价或将下调15%到20%。

　　薛建雄却认为，“现在流动性仍很泛滥，除非成交量持续下跌7至8个月，不然几乎不要指望开发商因资金链问题降价；再次，二波调控前，房价并未大幅上涨，从种种博弈来看，在未上涨的情况下，楼价很难下跌。”他说，想让楼市在本轮调控中“真摔”还比较难。

　　上述不愿具名的分析人士则指出，争论归争论，目前还要防止开发商出现“假摔”行为，混淆调控的“视听”。此前在“新国十条”推行之后，市场就曾出现过万科等房地产企业的“假摔”降价行为。