广州高价地逆市而生 楼市“赌涨”情绪再度高昂(2)

　　上周在预售款监管趋严、融资受阻的共同作用下，各地土地市场底价成交频现。据中原对国内十二个城市土地监测数据显示，上周沪、穗、深、津、宁、杭、长春等七个城市共有15幅住宅用地出让，除上海、天津、南京3个城市有4幅宅地溢价成交外，其余宅地均以底价成交，整体溢价率只有15%。

　　“从企业角度来看，它有不断拿地的需求，而相对合理的地价有利于实现其自身利益最大化。”中广信地产服务机构事业一部总监卞明在接受《经济参考报》采访时说。他进一步表示，开发商拿地都是有其背后的市场逻辑的，目前市场变化是结构性的，并不是所有地区和产品都受到新一轮的调控政策的影响，分区域来说，二三线城市受到的影响要小于一线城市。不同产品来看，写字楼、别墅等项目受到的影响要小于普通商品住宅。

　　赌涨

　　开发商有人期待市场的“春天”

　　事实上，房企频频出手拿地的动作，更加直接的原因是虽然受制于融资渠道的限制资金链仍然偏紧，但由于今年8、9月份楼市成交量回升，地产公司现金流较前两个季度略有宽松，而刚刚披露完毕的上市公司三季报也证实了这一点。

　　WIN D统计显示，2010年第三季度，按申万一级行业分类，剔除ST类个股后，可比较的129家上市地产公司平均资产负债率为61.2%，与去年同期持平。四大地产龙头中，万科A、保利地产、金地集团和招商地产资产负债率分别由去年同期的67.3%、68 .7%、69 .5%和59 .7%上升至73.7%、78.9%、72.3%和62.3%。但分析师表示，地产公司的负债率上升主要源于预收款项的大幅增长。以金地集团为例，三季度末公司预收款项163.86亿元，比上半年增加59.28亿元，比2009年年末增加40.25亿元，真实资产负债率为47.27%，比上半年下降4 .99个百分点；而保利地产扣除预收款项后，真实资产负债率为44.68%，比中期期末降低0.02个百分点。

　　从单季数据来看，2010年第三季度，按申万一级行业分类，有可比数据的135家地产公司经营活动现金流量净额合计为-55.1亿元，而在今年第一季度和第二季度，这个数值分别为-393.4亿元和-444.2亿元。“万保金招”则分别为83.1亿元、-27.6亿元、31 .2亿元和-2 .4亿元，而在今年二季度，这个数值则分别为-27.1亿元、-83.3亿元、-11.3亿元和-12亿元。环比来看，上市地产公司的现金流状况得到了明显的改善。

　　中邮证券一位分析师对记者表示，上市地产公司而之所以选择在这个时点出手频频拿地，主要是对后市预期仍持乐观态度。银河证券地产行业分析师潘玮也表示，目前地产公司拿地主要集中在二三线城市的优质地段，这些都属于稀缺资源，只要房地产市场不出现特别大的波动，这些低端的房屋不愁卖不出去。

　　除了看好楼市长期发展前景外，还有一个主要原因便是悲观情绪的减淡而与政策对赌的情绪增加。一位业内资深人士向《经济参考报》透露，近日与多位开发商交流时发现，相当一部分开发商现在的心理是与政策对赌，而正是这样的“赌涨”心理极大地支撑着拿地信心。“他们普遍认为，一年半载之后调控力度会松很多，因此只要熬过明年春节，市场的春天便会到来。”