客户积累不足 北京超半数楼盘延期开盘

　　十月份最后一个周六的上午，邵先生和周小姐如同往常一样，准备一同去挑选他们的婚房。与以往不同的是，他们不再去各个售楼处咨询，而是把重点转向了二手房中介公司。这对在中关村工作的夫妇表示，他们从今年5、6月份便开始关注海淀区的新盘，但是等到近期想出手时，却发现本来就为数不多的楼盘都推迟了开盘，他们不得不将目标转向了二手房。

　　《广厦时代》随后了解了北京市各区近几个月的开盘情况，发现存在着不同程度的延期，且数量众多，某些区域甚至存在预计开盘项目全部延期的情况。对此，《广厦时代》对多位业内人士和行业专家进行了走访，一探究竟。

　　●市场观望氛围浓厚

　　客户积累量不足

　　北京市住房和城乡建设委员会公布的数据显示，从2010年4月新政开始以来，5至7月份开盘项目的数量一路下滑，仅为去年同期的一半，而8月份更是不足2009年同期的1/5。对此，金融街控股股份有限公司的一位高层管理人员认为：“这是由于目前市场观望氛围浓厚，客户购买信心不足，导致楼盘客户积累量较少，因此不少楼盘都纷纷推迟开盘，以便能够积累更多的意向客户。”

　　《广厦时代》就此探访了海淀区和朝阳区的一些在售楼盘，去年熙熙攘攘的售楼处，此时却变得冷冷清清。北京市住房和城乡建设委员会一位工作人员称：“从目前的购房客户结构特点来看，投资客和外地购房客户数量有很大程度的下降，当前购房人群多以刚性需求为主。这也说明从目前的情况来看，本市房地产市场调控政策的影响已逐步显现。”

　　另外，三里屯某项目的营销总监表示：“很多改善型和资产配置型的客户由于现在的首付款提高、利率提高以及房产税的即将出台，都暂缓或者放弃购房计划，希望能等到政策明朗，或者价格有明显回落的时候再出手购房。消费者的结构性变化与推迟购房计划的决定，是造成开发商推迟开盘的重要因素。”

　　●市场情况不明朗

　　开发商决策谨慎

　　根据搜房网数据监控中心和网易房产的统计，2010年9月份预计开盘新老项目约50个左右，但实际开盘数量仅为21个，只占预计开盘数量的42%。海淀、通州、丰台这样的传统热点区域，实际开盘量仅有三成，只有朝阳、大兴两区开盘数量相对较多，但也仅有预计的六成左右。

　　就此《广厦时代》采访了原首都经济贸易大学城市学院土地管理和房地产管理系主任邢亚平。对于目前的延期开盘现象，邢主任认为：“目前各个开发商延期开盘的确是一个较为普通现象。这主要是由于两个主要因素造成的：一是消费者置业信心不足，观望气氛浓厚。客户要么纷纷推迟购房计划，要么放弃购买，使得很多楼盘的客户积累速度缓慢，开发商不敢贸然开盘；二是开发商通常在新政策推出后，也选择观望策略，避开政策影响较严重的阶段，等待政策影响趋缓、房价逐步回升时，再选择开盘。”

　　对于这种双方观望的现象，邢亚平表示：“每次新政出台都会在一段时期内形成这种博弈的态势。因为随着房地产市场调控的深入，市场不确定性越发明显，这也造成了开发商一方的定价困难。在市场上升阶段，消费者购买热情较高，价格敏感性较低，定价容易、决策较快；但在市场僵持阶段，开发商进入了两难境地：既不敢定高价——担心卖不出去，也不愿定低价——担心赚得少，因此需要更长的决策期和客户摸底，来制定准确的、迎合市场的价格。这也在一定程度上影响了开盘的进程。”

　　●延期开盘 恐造成局部供给短缺

　　专家建议用行政手段调节

　　目前各个项目延期开盘，虽并不完全是开发商的主动行为，但是也会客观造成某些区域在一段时间内的放量“真空”。对此邢亚平表示：“政府部门已经出台了很多打击开发商囤地、捂盘的政策，而且执行力度较大，效果较好。但是延期开盘现象的普遍发生，会在客观上影响商品住宅供给速度，造成某段时间内，某一区域的局部供应不足，所造成的‘恐慌性客户积累’，将有可能造成区域中楼盘价格一定程度的上涨。”

　　《广厦时代》从搜房网数据监控中心了解到的数据显示：2009年月度开盘均价环比差异在10%以内，而2010年新政出台之后，从5月份起开盘月均价格升降幅度起伏较大，最大环比差异甚至达到50%。邢主任认为，买卖双方的博弈会使开盘价格不稳定，波动性较大。

　　对于延期开盘所造成的“局部供给短缺”现象，邢主任表示：“由于这方面的制度还不够完善，因此政府在某些环节尚有空间加强监管，可以通过一些行政手段进行调节。(林蔚然)