北京楼市量价齐跌 热点板块成交量依然稳定

　　时下，在多部委联合发布“五项措施”满月之际，调控利剑再出。10月20日，央行年内以来首度加息，将5年期以上贷款基准利率由5.94%上调至6.14%。尽管央行此举并非完全针对房地产，但对于受“二次调控”笼罩下的楼市而言，影响仍然不可小觑。受此波及，10月上旬楼市出现量价齐跌，商品房除经限房外的住宅总成交量为2060套，比9月同期下跌了36%；成交均价2.18万元/平方米，下跌2.9%。尽管大势遇冷，但仍不乏热点板块出现。以亦庄为代表的东南板块楼市，在新政后走势平稳。

　　●东南板块稳步回升

　　受“二次调控”及加息影响，近来开发商推盘意愿明显减弱。从北京房地产交易管理网了解到，截止到10月19日，今年10月份北京共入市9个住宅项目，总共提供房源3388套房源。这一开盘数量，与9月底业界预期本月40新盘入市的信息相去甚远。

　　据北京市房地产交易管理网统计显示，入市新盘17天共签约699套，新盘签约率仅占两成。整体而言，10月上旬，商品房(经适房、限价房除外)住宅总成交量为2060套，相比9月上旬的3219套下跌了36%。成交均价亦出现下滑，由9月上旬的21800元/平方米，下降为21160元/平方米，下降幅度达2.9%。尽管大势遇冷，但部分热点板块，仍然表现抢眼。

　　10月23日，在亦庄东区，东南五环和京津塘交汇处的低密度大盘金色漫香林项目。售楼处内人气如前，当时约有40-50组看房人。据该项目销售负责人介绍，较之于10月首周，该项目近期成交有所回暖。统计数据显示，10月第二周，金色漫香林共成交14套，认购23套，合计成交金额达1.2亿元。

　　淡市之下，该项目能保持良好的人气。然而，这仅仅是京东南部楼市的一个缩影。位于东南五环的富力又一城，以及东南三环和四环之间的中海城，该两个项目在10月第二周分别成交23套、14套。据初步合计，整个东南板块当周共成交86套，成交量较环比前一周上涨27%。

　　●多重优势利好亦庄

　　调控背景下，以亦庄为代表的东南板块率先启稳，引发人们对亦庄新生活区的关注。近年来，亦庄产业的不断升级，加之CBD东扩、南城大开发利好，使亦庄东新生活区迅速崛起，成为集产业、居住、休闲于一体的城市功能区。未来，随着远洋、中信等项目的启动，区域将吸引更多购房人的目光。

　　近期以来，随着CBD东扩的加速，越来越多跨国企业、世界500强企业相继进驻。而由此所带来的是购房需求的激增。但目前区域在售楼盘屈指可数，且价位非多数企业中高层能够承受。在此背景下，亦庄凭借与核心区较近的距离，以及合理的房价区间，成为CBD置业人士的首选。从金色漫香林了解到，其购买者中，50%以上来自CBD。

　　另据了解，亦庄除汇集大量CBD的买家外，还有不少是来自大兴当地，初步统计，约占亦庄整体客户四成以上。与CBD外流客户较注重地理位置不同，大兴当地客户更看重区域的居住环境，以及未来的发展前景。

　　根据南城未来的发展计划，在未来3年内，政府投资带动社会投资总额将达2900亿元，着力改善南城基础设施和实施民生工程，推动南城快速崛起。据悉，目前正在修建和规划建设的200多公里的地铁里程超过70%安排在南城，预计到2015年南城的地铁建设将达到与北京地铁里程的均值化。而截至2014年，南城将新建、续建7条地铁线，全长188.5公里，其中包括即将于今年年底前通车的地铁亦庄线。

　　此外，在道路方面，将有京台高速、蒲黄榆快速路、京石二高速等11条跨区交通通道，16条区域主干道，更加发达的交通网络，填补了长久以来制约南城发展的短板。如今从亦庄东区出发，驾车只需10分钟左右即可到达东三环。在区域环境方面，被列为“城南行动计划”重点工程之一的南海子郊野公园，定位于北京最大的森林湿地公园，规划占地11.65平方公里，一期已于今年“十一”期间正式开园。整体预计在未来三年内改造完成。

　　●“双高”楼盘前景向好

　　从近期热点楼盘来看，高性价比仍然是楼盘制胜的重要筹码。但长远而言，业内分析人士认为，限购政策导致多数家庭只能购买一套住房，因此，之前计划购买40-50平方米小户型的人群，或推迟购房计划，待资金充足时，购买一套80-90平方米的房子，无论是作为婚房，还是过渡到三口之家，都能满足基本居住条件。同理，之前计划买两居室的家庭，或考虑未来家庭人口增加，以及换房难等因素，或筹集资金，直接购买一套三居室。

　　由此可见，受需求变化影响，未来拥有“双高”属性(高性价比，高舒适度)的楼盘，方可长期制胜。以金色漫香林为例，主打88平方米的舒适两居，南北通透，得房率高达85%-97%。在充分考虑刚需人群承受能力的同时，通过增加面宽、减少进深，增设了露台和飘窗等设计手段，最大限度地提升居住的舒适性。同时，该项目还拥有126-135平方米的舒适三居，较好地满足了升级置业者的购房需求。

　　除此之外，与新开楼盘相比，进入现房阶段的成熟大盘未来将更受市场欢迎。因为，其社区内外更加成熟，既可避免施工带来的环境污染、噪声干扰，同时，在生活上也更加便利。比如金色漫香林，目前在售的5期已进入现房或准现房状态。涵盖了电梯洋房、花园洋房即叠墅等在区域内较稀缺的产品。除内部空间更加舒适、宜居外，还拥有内外兼优的园林品质，社区内1800米的漫步景观带、15万平方米三大社区公园景观系统，使社区容积率低至1.2；社区外，4000亩国际企业文化公园、18洞高尔夫果岭以及百公顷城市绿化带将项目围绕。同时，社区配套也较以往更加成熟，亦庄沃尔玛山姆会员店将于11月开业，西城区重点中学八中进驻在即，充分解决了买家的后顾之忧。(卫东)