北京二手房交易 买方有了话语权

　　9月底，国家为遏制过快上涨的房价出台了第二轮调控政策。如今，政策已经执行了一个月。北京二手房市场发生了很大的变化。据“链家地产”市场研究部统计，10月份北京市二手房的成交量是13440套，9月份北京市二手房成交为16545套，成交量降幅19.8%，成交量呈现明显的下降。相反，成交价格19658元/平方米，未出现明显下降。但是从各项市场交易指标已反映出房价下行的压力较大。

　　●调低报价的业主比9月份多了20%

　　据“链家地产”市场研究部统计，10月份二手房新增房源价稳量跌，即挂牌量下降6%，而挂牌均价在21500元/平方米左右，与9月份基本持平；但与此同时，已上市存量挂牌房源价格回调明显，调低报价业主相比9月份上涨了20%左右。

　　“链家地产”首席分析师认为，部分不急于出售房产并预期近期难以高价卖房的业主取消挂牌开始惜售，造成了挂牌量下降。而当前仍然坚持挂牌出售的业主，则售出意愿较强，因此在挂牌一段时间还未成功交易时，业主调低价格趋势明显。而新入市业主目前还未体会明显的销售压力，但随着交易市场逐渐转淡，市场将进入买方市场，价格下降压力将大增。

　　●零成交楼盘增多

　　据“链家地产”市场研究部统计数据分析，一部分9月份成交在10套以上的二手楼盘，在10月份成交为零的占比达到20%。“链家地产”首席分析师认为，零成交的楼盘大部分优势并不明显。而部分楼盘在二次调控之后，价格仍然居高不下，一部分楼盘呈现量价齐升的现象。据“链家地产”市场研究部统计数据分析，10月份北京市出现价量齐涨且成交量多于20套的楼盘约为30个，预计成交量将不超过全市成交量的10%。由于部分楼盘的优势比较明显，并且有不可替代性，例如一些学区房，还有一部分地段好、升值潜力大的楼盘，所以房价受到市场调控政策影响较小。

　　“我爱我家”认为由于客户看到政府调控房价的决心和力度很大，因此心理预期房价有所下降，与业主议价情况较多。这使得10月二手房成交均价下降了1.3%。

　　●房贷量比9月降近三成

　　二次调控后，首套房首付比例调至30%，借款人购房首付压力大大增加，原来一部分刚刚凑齐首付款的购房人，因为上调了一成的首付而无法补足购房款，只能搁浅购房计划。据“伟嘉安捷”统计，受首套房首付上调影响，约20%的首次置业人群选择了退单。

　　上月商业贷款和公积金贷款利率双双上调，成为交易量下降不可或缺的一个因素。“伟嘉安捷”指出，一方面，此次央行时隔三年再加息，对借款人心理影响较大，不少准备出手入市的购房人，担心加息后还款月供增加，再加上之前首套房首付的上调，不少购房人感到心有余而力不足，纷纷选择放弃购房计划；另一方面，更多的购房人对此轮二次调控充满信心，寄希望于房价在新一轮调控中能够回归理性，选择观望不肯出手。这两部分退市和观望的借款人，都导致了房贷市场交易量的下降。(记者 周宏)