超90平米首套房首付三成 业内:改善型界定存难点

　　房贷市场上唯一仅存的公积金首套贷款首付两成、购房无差别化利率的利好闸门，终于也渐渐收紧了。昨日，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会四部委联合印发了《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，表示严禁使用公积金贷款进行投机性购房。不仅明确将90平方米以上首套房的首付比例提高至三成，还首次对改善性需求设限，仅对现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭购买第二套普通自住房发放公积金贷款，且贷款利率提高至1.1倍。

　　投机性购房严禁公积金贷款

　　在《通知》的开篇中就指出，根据《住房公积金管理条例》，住房公积金是专门用于缴存职工解决基本住房问题的长期储金，缴存职工购买自住房时可以申请住房公积金个人住房贷款。但各地政策执行情况差异很大，特别是部分房价过高、上涨过快的城市，一些缴存职工使用住房公积金个人贷款购买第二套及以上住房，并非完全用于自住，不符合《条例》规定，影响住房公积金发挥互助作用和制度公平。为此，《通知》规定：住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

　　首付三成还款最多增8万

　　对于公积金贷款购买首套普通自住房，《通知》中也以建筑面积达90平方米为界，在首付成数上给予了不同限定。其中，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。

　　记者以公积金最高贷款额80万元计算，首付增加到三成后，意味着购房人最多得多支付8万元。不过，“链家地产”首席分析师张月表示，由于最高贷款额的限制，使用公积金购房的多为中低端消费者，平均购房总价在170万左右，且首付成数多在三成以上，所以购买90平方米以上户型而且能单独使用公积金贷款的情况并不是很多。

　　二套房利率提至1.1倍

　　首套房和二套房无差别化利率，是公积金贷款此前对于改善性需求最大的利好。但在最新的《通知》中，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

　　“根据之前‘认房又认贷’的标准，公积金购买二套房并无居住面积的设定，一般用公积金做二套房贷的基本都是改善型的需求，有一小部分的投资者，这一比例大约占到整体使用公积金贷款比例的四成左右，换句话说，本次调整将影响四成公积金的使用者。”“伟嘉安捷”分析师吴昊给记者算了一笔账，以公积金贷款80万元为例，如果贷款周期为20年，在实行1.1倍利率前，购房者每月还款4868.9元，实行1.1倍利率后，每月还款5041.8元，月供增加约172元。“但相比于商业贷款的1.1倍利率，两者还存在2.299%的利率差，同样80万元的贷款，商业贷款的月供额要多出1041.11元，公积金贷款的优势依然明显。”

　　改善型界定存难点

　　“但这次调整有一个最大的执行难题，就是对这个改善型如何界定？会不会将改善型误判成投资客，不给予贷款？”张月认为，当前审核人均住房建筑面积及贷款是否用于购买改善居住条件的普通自住房，尚存难度。以北京为例，根据2007年统计局公布的人均27.07平方米的标准，一户三口之家需满足家庭名下现有唯一一套住房且建筑面积低于81.21平方米，才可以使用公积金贷款购买第二套房。但这就需要公积金管理中心与地税相关部门系统对接，查明公积金申请人的首套住房情况，才有可能实现审核其原住房人均住房建筑面积。（赵莹莹）