沪上商业地产流派大发现

　　全国性商业地产老大

　　营销策略：用“订单地产”卖项目人气

　　代表项目：万达广场

　　营销策略：万达地产的商业项目一直倡导“订单地产”。所谓“订单地产”，就是公司根据客户的行业特点、功能需求、企业规模、资金状况来订做不同商业和商务空间，先有订单再投资开发，归根到底就是按需来做，通过品牌的整合和系统性开发，实现良好的商业氛围。

　　点评：业内专家认为，万达的“订单地产”实际上就是 “先招商，再投资”，商业与地产商做到优势互补，通过各种品牌的组合，产生经营优势，又有效控制和降低了经营风险。

　　延伸：如今，有意成为“不动产商”的可能并不止万达一家，老牌国企华润也插了一脚进来。相对而言，华润的模式是比较成熟的，它通过商业，来带动它的地产项目。

　　港资为首的商业地产专家

　　营销策略：赚别人还没有来得及赚的钱

　　代表项目：恒隆商厦

　　营销策略：恒隆地产在中国大陆一共只有3个商业项目，目前的平均年回报率约为31%，租金水平在香港交易所上市的房地产企业里面名列第一位，比第二位的公司高出了2.2倍。恒隆并非一开始就能获得如此高昂的回报率。一个商业项目如果要达到30%以上的年回报率，需要经过数年的耐心经营和培育，平均而言约为15年。

　　点评：从另一个角度讲，赚别人还没有来得及赚的钱，也许就是恒隆模式。这也是恒隆地产为什么在内地只做商业房地产，而不做住宅的原因。

　　延伸：陈启宗无疑是一个擅长于“放长线钓大鱼”的人，他认为，香港的房地产商是历史 ，而内地的房地产商则是现在和未来。而今，越来越多的商业巨头已经意识到了这一点，盈石投资大手笔培育“悦达889”，“豫城时尚”就是一大明证。

　　本土开发商“住转商”

　　营销策略：分流专业市场上下游利益

　　代表项目：绿地吉盛伟邦

　　营销策略：2006年，绿地集团与吉盛伟邦跨界联手斥资30亿元，打造的上海国际家具村项目。吉盛伟邦所要打造的不仅仅是一个家居消费中心，它的目的是建立一个国际家具产业交流的平台，打造一个集家具、建材、家饰等“全程体验一站式”购物中心。

　　点评：业内专家认为，绿地吉盛伟邦的最大优势在于通过经营业态的特色、规模、专业效应，能迅速提升整个商街的商业知名度，打出自身商业品牌，有效缩短养商周期，提高经营收益。

　　延伸：就像潘石屹的SOHO概念一样，有新思想毕竟是好事，倘若当真能将所有的商业成分有效综合，这也不失为商业地产有效的借鉴。目前包括上海电子商城、昆山赛格数码广场等，都具有此类特点。

　　李真