美国房价不能承受之“低”

　　尽管美国全国经济研究所声称，金融危机引发的衰退在2009年6月已经结束，但缓慢复苏中的美国经济苦苦挣扎，因次贷危机“崩盘”的楼市依然一蹶不振。从曾经热炒商住楼的亚特兰大到新泽西州寂静的居民小区，一路下滑的房价和居高不下的失业率双重“夹击”普通民众生活。对他们而言，现阶段美国经济的复苏与衰退几乎没有区别。

　　写字楼“经济昏迷”

　　美国南部城市亚特兰大曾经倍受地产开发商青睐，在楼市红火时大量兴建高级写字楼。如今，由于经济增长停滞不前，亚特兰大房地产业陷入“经济昏迷”，写字楼和高级公寓无人问津。

　　在专事地产数据分析的艾伦·韦克斯勒看来，街头空荡荡的写字楼和打折销售广告是最好的例子，见证着亚特兰大楼市的绝望处境。“那幢楼，看见了吗？”韦克斯勒一边开车一边指向不远处一座蓝色玻璃钢结构写字楼，“一家芝加哥银行半年前接管了这幢楼，现在六折出售。”

　　他探出下巴指向另外一个方向，那儿耸立着一幢外墙覆盖着木板的高楼，楼顶竖立着一家快餐店的广告。“那本来要建成公寓，他们就这样收工一走了之。”

　　韦克斯勒驾车而过的地方是亚特兰大时髦的商业中心地带“桃树路”。当他驶入巴克黑德社区，情况更糟。那里有200万平方英尺(约合18万平方米)商住楼闲置，闲置率达到20%。有一座公寓楼前打出广告——“新价格最低290美元／平方英尺！”仅有50%入住率和破产托管的高楼大厦比比皆是，曾经售价8500万美元的写字楼如今只售3500万美元，要价不及原来一半。

　　据亚特兰大地产业人士分析，即使经济高速增长，也需要至少12年才能完全吸收当地闲置的商用楼。

　　无力抄底

　　随着房价逼近历史低点，如今正是“抄底”美国楼市的时候。然而，由于经济增长乏力，无论商住楼还是民用房都难觅买家。

　　楼市火爆时，新泽西州小镇切里希尔并非地产商热炒的城市，但次贷危机爆发后，那里的房价也跟着一路下滑。如今走在小镇街头，低价售房广告并不少见，不少房主有意以低于当年购房全款的价位出让房屋。

　　待售房屋中，有一栋建筑门廊前雏菊盛开，屋里厨房的黑板上写着孩子们要分担的家务，灶上炖着的晚餐冒着热气，几乎没有迹象表明主人家的拮据。弗罗夫妇是这处房产的主人，丈夫詹姆斯靠退休金和打零工贴补家用；妻子帕特里夏在一家学校餐厅工作，收入菲薄。

　　他们在2005年市场高位时以近29万美元的价格购得这栋有4间卧室的楼房，却难以在供房贷的同时维持一家五口日常开支。他们已经拖欠一期房贷，如今要价28万美元卖房，希望出手后能争取放贷机构宽限。

　　像弗罗夫妇这样的卖房者并不少，但他们通常难以如愿卖出房屋。由于失业率攀升，越来越多入不敷出的美国人选择卖房，希望以售楼所得缓解经济压力。随着市场上房源增多，房价回升更加无望。

　　与2005年楼市高位时相比，美国中等房屋平均价格下滑20%，待售房屋的销售周期延长一倍。咨询机构经济决策公司首席全球经济师艾伦·赛奈分析，计入2%的通货膨胀率，13年后美国房价才能重新回到金融危机前的高位。

　　在不少地产经纪看来，如今是抄底美国楼市的绝佳时机：不但房价低、选择多，贷款利率也逼近历史低点。然而，由于经济不景气，有意购房者担心职位难保，出手格外谨慎。

　　房地产市场的低迷集中体现了美国经济消费需求疲软、增长缺乏动力的困局。一方面，不少美国家庭正疲于还债，甚至无力偿还债务。另一方面，由于对经济发展前景充满顾虑，消费者信心大幅下滑、紧缩开支。

　　咨询公司穆迪分析首席经济师马克·赞迪预计，最早到2011年底，美国家庭收入用于支付各种贷款利息的比率才会有显著下降。“难怪美国人悲观而难过，”赛奈说：“我们只有一条路，那就是正视现实——我们即将进入紧缩时代。”

　　失业可能在明天

　　楼市不景气与居高不下的失业率不无关系。

　　艺术教师勒妮·惠顿没有想到，自己和丈夫会面临失业风险。金融危机爆发以来，惠顿虽然没有被裁员，但很少有人问津她教授的艺术课程，丈夫的工作时间也被压缩了15%。

　　随着实际工作时间缩短，两人的收入大幅下降，甚至难以维系一家5口的日常支出。勉强供房养车之外，他们几乎拖欠所有账单，包括水费和信用卡账单。

　　“这不可能发生在我们身上，我们努力工作、存钱，”38岁的惠顿说道：“我丈夫是个勤奋的人，他如今真是第一次遇上(就业)麻烦。”

　　惠顿一家居住在美国西南的亚利桑那州。次贷危机尚未爆发之前，该州经济向好，2005年的就业率高居全美第二。如今，失业和就业不足像瘟疫一样蔓延亚利桑那州。

　　在皮纳尔县，惠顿隔壁邻居原是一名工程师，现已失业；与他们一街相隔的邻居最近也刚刚失去工作。当地建筑工人抱怨，即使加上各种零活，一周累积工作时间也不过20个小时。一名45岁的妇女以前是房地产中介，如今改行帮老人洗澡挣得最低工资。

　　亚利桑那州9.7%的失业率把越来越多人推向贫困边缘。当地贫困率最近跃升至19.6%，成为继密西西比州之后全美贫困率最高的地方。当地粮食援助机构称，人们对粮食救援的需求在过去18个月内翻了一番。

　　失业率居高不下是阻挠美国经济复苏的主要难题。10月8日公布的统计数据显示，全美非农业岗位就业持续4个月下降，今年9月削减9.5万个职位，全国失业率维持在9.6%的高位。尽管今年年初以来私营部门新增86.3万个就业岗位，对于挣扎在“生死线”上的美国经济而言，这样的增长速度仍然太慢。美国目前有150万人失业，以现有速度需要至少9年时间才能恢复因经济衰退而削减的岗位，这还不包括因同期人口增长需要创造的500万至600万就业岗位。

　　失业数据不过是严峻就业形势的冰山一角。受经济萧条影响，美国目前有1000万临时工不完全就业。如果经济不能尽早全面复苏，这些临时工也将加入失业大军。(袁原)

　　相关链接：美国第二轮定量宽松货币政策

　　美联储决策机构联邦公开市场委员会11月3日公布新一轮定量宽松政策，同时把基准利率维持在零至0.25%的区间不变，即继续施行零利率政策。

　　美联储发表声明说，将延续使用资产负债表中到期的债券本金再投资、购买国债的政策，另外，“在2011年第二季度前购买6000亿美元美国长期国债，大约每月购进750亿美元”。

　　6000美元亿规模符合市场先前5000亿至10000亿美元的预期。

　　声明说，联邦公开市场委员会将根据实时信息，定期审视国债购买速度和总体购买规模，最大限度刺激就业、维持价格稳定。“联邦公开市场委员会将继续监控经济前景和财政形势发展，在必要时动用政策工具，保证经济复苏和通胀稳定。”

　　一些市场分析师解读，这是美联储推出的第二轮定量宽松货币政策。

　　2009年3月起，美联储购买1.7万亿美元中长期国债和抵押贷款支持证券，试图以这种注入流动性的方式刺激经济增长。(袁原）