北京预售商品房须公开优惠幅度 违规排号被监管

　　继此前的预售资金监管办法后，北京市再度对商品房预售整体方案进行监管。昨日北京市住建委发布《关于加强我市商品房预售方案管理的通知》，首度明确预售商品房的优惠幅度、购房流程、开发企业自留商品房的情况，内部认购、违规排号等被购房人质疑较多的预售行为均被着力监管。业内人士表示，随着对预售监管的逐步加深，商品房销售正逐渐由“双轨制”向“单轨制”转型，未来商品房预售制有望被逐步取消。

　　根据《通知》，开发商从12月1日起除原有材料外，在申报商品房预售方案时必须明确提及监管销售流程，包括购房客户排号、选房、签约流程；预售方式，包括电脑排号、现场摇号或先到先选等公开方式。对于部分开发商之前存在的内部认购等违规行为，《通知》明确要告知每期预售商品房的价格和优惠幅度，开发企业自留商品房的，必须将楼号、房号、规划用途、套数、建筑面积进行上报，并注明自留商品房的原因及自留商品房现房销售的承诺。

　　“新政规避部分开发商利用团购、内部认购等借口变相捂盘或者超低价违规销售的情况。”北京中原地产三级市场部研究总监张大伟认为，新政的亮点之一便是针对目前市场上部分项目低价销售给关系户等现象进行的规范，首次提及了优惠幅度，避免了同一楼盘售价不同的现象。而要求预售项目公示自留商品房的原因，将使得开发商的销售更加透明。

　　此外，对于商品房质量责任承担主体和承担方式，《通知》规定，开发企业应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体。提供由资质等级为一级且在本市注册的开发企业作为质量责任承担主体出具的经公证的担保函，或通过商业保险明确质量责任承担主体，提交工程质量保险合同或暂保单。

　　专家观点

　　商品房预售制应逐渐取消

　　北京市房协副秘书长陈志指出，与商品房预售资金监管办法在北京实行后推广至全国一样，北京此番率先推出商品房预售方案的监管，相关政策也会很快在全国展开，业内呼吁已久的商品房销售制度由“双轨制”向“单轨制”转型也将逐步推进。

　　所谓“双轨制”即按照现行的法律法规，商品房销售是预售制度与现房销售制度并行。陈志指出，商品房预售制实行的初衷是为了解决部分房地产企业开发资金不足，鼓励住宅市场发展，然而随着制度的实践，商品房预售制的弊端也逐渐暴露出来，部分开发商利用预售挪用资金超规模扩展，潜在的风险越来越大。开发商的这种盲目扩张，在市场上行的时候没问题，房价不断上涨，挪用的预售款很快可以收回，一旦市场下行，监管措施不到位，最终买单的还是购房者。陈志坦言，不少专家也多次明确表示，该制度是特定时期的特定产物，房地产市场发展成熟之后,商品房预售制度应逐渐取消。但毕竟是实行了很多年的政策，上行法律尚未修订，因此由“双轨制”向“单轨制”改革，必须有一个过程，此番推出商品房预售方案的监管办法，最终的作用便在这里。 (赵莹莹)