开发商分化淘汰加剧 楼市的严冬业已到来

　　-首套房贷一刀切比例30%：原来对“房价过高地区，限制发放三套房贷”变成了“不得发放三套房贷”，“90平米以上商业住房，首付不得低于三成”变成了“贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上”。

　　-暂停发放第三套房贷。

　　-推进房产税改革试点：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。

　　-部分城市限购房套数。

　　-囤地捂盘房企停发股票债券不给贷款。

　　楼市调控已半年有余，高压政策对市场的分化效应正逐步显现。

　　刚刚过去的楼市“银十”，其成交数据不容乐观。北京一、二手房成交量大幅下滑，而住宅均价也首次回落至2万元以下，本月新推楼盘数量也创下新低，这不禁让业界感叹楼市的冬天已经来临。除了北京楼市遭遇量价齐跌外，沪、深等地的楼市成交量也出现大幅下挫，但其房价仍然坚挺。相比于房价，土地市场的分化迹象则更为明显，一线城市的地价趋稳回落，而二三线城市的地价继续呈上涨态势。

　　事实上，除了房价、地价、开盘量以及成交量等楼市指标在分化外，处在市场另一方的开发商，在经历了市场的观望、低迷、亢奋后也开始逐步分化，不仅经营业绩大相径庭，而且在拿地以及经营思路等方面也在适应调整。业内人士分析认为，随着调控力度的持续，开发商会加快分化淘汰，从而市场洗牌将又一次开始。

　　北京量价齐跌楼市入冬？

　　刚刚结束的楼市“银十”能否延续“金九”的热度？10月份数据印证的结果是不乐观，在频出的楼市新政的调控下，楼市入冬迹象也越发明显。

　　据北京市房地产交易管理网的数据，10月份，北京全市包括期房、现房在内的全部商品房住宅总成交为7680套，环比下调了37.1%，同比去年下跌幅度则为45.2%。二手房成交方面也不容乐观。数据显示10月份北京二手住宅成交14162套，环比9月下调了14%，同比则下跌了29%。

　　不仅北京10月的楼市成交量遭遇“腰斩”，上海、深圳也同样如此。数据显示，10月份，深圳一手房销售面积45.46万平方米，同比下降8.5%，环比下降1.8%。而在上海，不仅一手楼市新增供应“被腰斩”，二手楼市成交量暴跌超三成，同时，因为“限购令”的执行，市场上的退房数也呈逐步扩大的趋势。

　　“成交量的下滑原因在于新政的持续出台，造成了购房者的观望。如今，楼市冬天已经到来。”安邦集团房地产分析师苏晶分析认为。

　　另一方面，开发商推盘的热情也逐渐冷却。据有关机构数据显示，在全国26个大中城市中，共有727个普通商品住宅项目计划于10月开盘，而截至10月31日，实际开盘量仅为555个，占计划开盘项目的76.3%。对于11月，以北京为例，计划开盘项目有23个，相比于去年同期多达52个的开盘数量，同比明显减少。万科近日也表示，四季度市场整体销售速度可能明显放缓。

　　相对于成交量的快速下挫，房价走低回落的迹象也越发显现。据北京中原统计，10月北京商品房成交均价已经从9月份的20520元/平方米，下跌至19160元/平方米。下跌幅度达到了6.6%，年内首次月成交均价不足20000元/平方米。

　　“4月份以来，北京的房价总体上增幅放缓，价格上略有松动。个别地区，如通州、远郊，甚至燕郊，这些地方的价格有所下调。”苏晶说。但在中原地产分析人士看来，10月北京房价下降的主要原因在于部分远郊区县低价项目的集中签约，但实际成交价格并未出现明显的调整。

　　记者统计也发现，北京10月取得预售许可证的项目共19个，提供商品房住宅套数为7007套，而10月全月的签约套数为2731套，合计签约率为39%。除了其中一个位于海淀区均价超过3万元的某项目签约率达100%外，其他签约超过九成的项目单价均不超过2万元，占总签约的81.5%，而这些项目大多集中在大兴、房山、顺义等远郊区县。

　　与此同时，房价的坚冰在部分城市仍然牢不可破。数据显示，10月份深圳一手房销售均价的同比和环比分别上涨6.3%和7.4%；上海全市商品住宅成交均价环比9月也上涨了3.1%，连续4个月上涨。

　　值得注意的是，在房价分化尚不明朗的情况下，地价的调控效应更具代表性。据中国土地勘测规划院近日发布的2010年第三季度全国主要城市地价监测报告显示，三季度全国105个主要监测城市地价总体水平为2805元/平方米，商业、居住、工业用途地价的同比和环比均出现程度不一的增长率。但统计数据显示，三季度监测城市间 (论坛 新闻 视频)居住地价呈现层次性差异，一线城市地价增幅持续回落，部分二三线城市上涨明显。综合地价环比涨幅超过5%的城市由上季度的10个减少到6个；综合地价同比涨幅超过20%的城市由上一季度的12个减少到8个。石家庄、昆明、南宁、长春等二三线城市居住用地价格环比增幅均较二季度有明显上升。

　　“从国家统计局公布的9月份数据也可以看出，在全国土地购置面积减少的同时，土地购置费却大幅增加，表现在一线城市的地价已经趋稳回落，但二三线城市的土地却在上涨，土地市场的分化更加明显。”全经联副院长陈宝存对记者表示。