北京广渠路15号地块第一期房源明年上半年入市(2)

　　万科富力已先行

　　万科旗下的北京楼盘万科蓝山也曾遭遇同样的困境。

　　2007年10月25日，万科以17亿元的总价拿下该地块，楼面价高达11409元/平方米。该楼盘的第三批房源在今年5月2日开盘，也正值地产调控期。

　　杨明丽认为，该地块位于CBD外延区的稀缺性位置，以后几年，该区域不太可能有大的住宅地块出现，就算是北京CBD12地块位置可能比万科蓝山更优越，但也是商业项目，而不是住宅。鉴于万科蓝山位置的优越性与稀缺性，该楼盘本身就具有高端楼盘的潜力。同时，地块所在区域配套极为关键，以金融街旗下的金色漫香郡为例，2007年9月5日，金融街以12.03亿元总价夺标，楼面价达4675元/平方米，成为当时北京大兴区单价地王。然而由于该地块位于普通住宅区，配套不太完善，开发商欲走高端路线，周围配套又跟不上。因此9月底开盘时，开发商只是以11000元/平方米的价格入市。

　　结合地王的特性与位置的优越性，万科的定位策略就是高端的差异化路线。从一开始，万科就提出了“国际化公寓”的定位，将客户群定位为高端商务人群，并为之进行了一系列价值营销。

　　此外，去年毛大庆加盟北京万科后，他曾提出，北京万科将在三至五年内做北京市场的前三名。但鉴于万科在北京拿地并不 “疯狂”，储地不多，如欲将销售额挤进前三名，在储地不多的情况下，走高端差异化路线也成了首选。

　　与万科类似的是富力十号，也就是广渠门10号地王项目。2009年5月，广渠门10号地被富力地产以10.22亿元的总价拿下，楼面价15141元/平方米，成为北京当时成交单价最高的土地。这个后来被命名为富力十号的项目，同样因为优越的地理位置和完善的周边设施，将自身定位为高端住宅。

　　不过，值得这些地王项目注意的是，4月新政后，除了金色漫香郡因合理定价，而取得较好的销售业绩外，其他的地王项目目前的销售业绩并不突出。记者 叶书利 发自北京