改善型需求大举入市 京城高档住宅销售普涨

　　作为二次调控重要内容的限购政策，被认为是近年来地产政策中最为严厉的一条，其目的直指多套房拥有者，从行政上限制其炒房投机行为，但是在二次调控后楼市出现了新的变化。在商品房市场此前一直占市场销售量主流的2万元以下产品，在二次调控后由于上市量的锐减而失去了销冠位置，单价在3万元以上的产品销售量重新抬头。在别墅市场，尽管交易量和价格在10月出现双降局面，但是中高端别墅产品成为了市场销售主力，从11月份即将开盘的别墅报价来看，价格出现了大幅度上涨。市场人士分析，此前刚性需求已得到充分释放，这次二次调控政策落地后，购房者对于后期再出台政策预期减弱，导致改善型需求开始入市。

　　改善型需求大举入市

　　和4月份一次调控相比，二次调控后的市场出现了截然不同的反应，尽管在市场的整体表现上，两次调控全直接导致交易量出现了大幅度下滑，但是产品类型上却出现了较大差异。一次调控后，在经过了五六月份的市场震动后，三季度商品住宅市场开始回暖，万科长阳半岛、绿地新里西斯莱、保利茉莉等单价在2万元以下的产品占据了市场主流，刚性需求成为了市场主导。但是二次调控后，随着限购政策升级到国家层面，再加之此前一轮刚性需求的充分释放，改善型需求开始入市，面对更为严厉的调控政策，购房者开始将“最后一发子弹”打向了高端住宅市场。

　　根据易居地产研究院公布的北京10月楼盘排行榜，记者发现东湖湾名苑以8.48亿元成为销冠楼盘，腾龙源城以598套位居成交套数排行榜首，霞公府以9.7万元/平方米的均价成为10月最贵的楼盘。值得注意的是，以往销冠楼盘常被均价低于2万元/平方米的低价楼盘夺得，而10月销冠楼盘的成交均价达到了3.17万元/平方米。

　　榜单显示，10月京城普通住宅成交金额前三名的楼盘为东湖湾名苑、华润橡树湾和中海紫御公馆，3个楼盘销售金额分别达到了8.48亿元、5.56亿元和5.52亿元，销售均价分别为3.14万元/平方米、3万元/平方米和3.76万元/平方米，都超过了3万元/平方米。而在一次调控后的三季度，多是2万元/平方米以下低价楼盘占据单月销冠位置。

　　同时，值得注意的是，在一步到位置业理念的影响下，北京豪宅市场也出现了双涨的局面，和一次调控后的市场表现迥异。亚豪机构统计数据显示，10月在售的单价超过4万元的豪宅项目有77个，其中有成交记录的项目达52个，这些项目共成交578套，成交面积达7.5万平方米，整体成交均价为45415元/平方米。与9月相比，成交套数增加了15.8%，成交均价增长了4.3%。

　　亚豪机构副总经理高姗分析称，10月尽管楼市遭遇二次调控，但豪宅市场仍旧稳中有升，主要受两方面因素影响，一是一些小户型、低总价的豪宅热销带动了整体成交量上升，另外，顶级豪宅的成交量也出现了与整体豪宅市场趋同的增幅。尽管调控政策趋紧，但性价比较高、保值升值能力强的项目还是会受到市场的青睐。

　　别墅市场高位运行

　　在经过了三季度经济型别墅唱主角的市场局面后，从9月开始，中高端别墅开始占据市场主流，尽管出台了二次调控政策，但是市场中高端别墅唱主角的局面依然没有改变。瀚宏集团地产事业部副总经理张磊向记者表示，经过政策的调控后，购买别墅的门槛不断被提升，特别是更加明确的限购政策的出台，导致不少客户手中只剩下“最后一发子弹”，因此不少客户选择别墅升级置业。

　　记者从北京房地产交易管理网获得的数据显示，10月北京别墅市场总体成交263套，销售金额为25.4亿元，成交均价为27323元/平方米，与去年同期基本持平。其中中高端别墅走势继续上扬，共售出162套，占总成交量的61.6%。

　　随着进入冬季，别墅市场的供应出现委靡，在11月计划开盘的项目仅有7个，环比下降46.15%，与去年同期开盘数量相同，由此可见，二次调控并未对北京别墅项目开盘数量造成影响。据统计，11月计划开盘的别墅项目以高端别墅为主，开盘项目均价为3.86万元/平方米，环比涨12724万元/平方米。在开盘的7个项目中，仅有1个是纯新项目，其余6个均为老项目后期开盘，新开盘供应区域为朝阳、顺义和昌平。

　　记者在走访中也了解到，在成交别墅项目中，总价在600万元以上的中高端别墅备受高端人士青睐。从10月第二周别墅成交数据来看，中高端别墅分别占总成交的60.3%，第三周中高端别墅再度发力，占总成交的64.1%，其中，包括保利垄上、财富公馆、龙湖香醍溪岸、天竺新新家园等在内的别墅项目表现都十分抢眼。

　　二次调控后，别墅市场为何未受较大冲击？“现行宏观调控政策并没有解决经济面临的根本问题，资产泡沫被压制的同时,商品泡沫传导现象俨然已经出现。”万通天竺新新家园项目总经理丁泰在接受本报记者采访时指出，“在基本经济要素未发生实质变化的趋势下，消费者、投资者会自然而然地遵循市场规律而动。目前相当规模的投资者入场，或许只是在为他们的资金寻求避险工具”。

　　然而，值得一提的是，虽然受到政策调控，但是10月别墅市场总体而言还是在回暖启稳。记者在走访中发现，10月北京别墅市场成交继续上涨，其中，万通天竺新新家园和龙湖香醍溪岸表现得尤为突出，仅10月第三周就成交了8套，成交均价达到了2.23万元/平方米和1.87万元/平方米。

　　高姗也透露，二次新政之后，纯新盘入市比重增加，且多为商住、别墅等低密度类型物业，二者占据了新盘数量的62.5%。“房地产低潮时一定要买好房子，所谓好房子，就是地段好、产品好、性价比好，只有好房子才真正具有投资价值。”丁泰认为，企业也要顺应市场的规律和要求，为消费者提供品质最优的产品，才能在市场立足。“要为投资者提供能保值抗跌的产品，才能在低潮中取胜。”

　　同时，丁泰认为，尽管目前业内普遍认为10月CPI将再创历史新高，避险资金进入高端市场的趋势将更加明显，但是目前并不是项目借机涨价的时候，应该不断提升产品的内功才是关键。(记者 赖大臣)