综合体写字楼受追捧 商业楼市持续升温

　　在新政的围堵下，住宅市场进入下行通道，由此酿成“史上最冷”的地产金九银十。然而在限购令的作用下，大量住宅投资资金转向商业地产，成就了商业楼市一片火热，这其中，综合体写字楼因其众多优势成为投资首选目标，银河SOHO、远洋·光华国际、世茂工三等综合体项目屡见成交大单。而占据二环唯一席位、预计11月入市的综合体项目金贸中心更是未开先热，成为投资焦点，目前，项目已有5000平方米的独立商业签约了具有265年历史的中华老字号企业——上海王宝和集团。

　　●资金加速涌入 商业楼市持续升温

　　9月29日，楼市调控二次出击，限购、限贷等多重政策发力，住宅市场回暖势头被打压，10月楼市再度回到冰点。根据北京市房地产交易管理网的数据显示，10月上旬，北京商品住宅仅成交2060套，环比9月上旬下降36%，零成交项目大量存在。根据业内人士的预计，11月、12月的住宅市场还将持续走低。

　　与住宅市场形成鲜明对比的是商用项目投资的持续升温。搜房网监控中心统计显示，9月份北京商用项目不论在成交量和成交价格上环比均大幅上涨，其中，预售写字楼在成交量和总成交价格上环比上涨超过100%，分别达到119.43%、133.13%，而10月中上旬，北京商业地产市场租售活跃的项目价格持续上调，最高涨幅达到35.32%。以西直门区域写字楼市场来看，随着西环广场、中坤大厦、主语国际中心、华远企业号、枫蓝国际等项目形成的商务群落成熟，该地区租售形势回升步伐加快，需求增加，租金上涨明显，空置率持续下降。

　　住宅和商用地产强大反差的背后，是这两者市场前景的博弈。就住宅市场而言，限购令是造成住宅市场大幅缩水的首要原因。从这次房产新政可以看出政府坚决抑制房价的决心，自然也加大了住宅市场的持续走低预期。

　　而另一方面，商业地产已连续三个季度持续升温，DTZ戴德梁行在国庆节的一份研究中曾透露，四季度还将有大量资金注入商业市场，从而推动商业地产价值的持续上升。

　　●综合体写字楼受投资者追捧

　　在众多的商用项目中，综合体写字楼因为集多重价值于一身而备受个人和机构投资的青睐。近期银河SOHO、世茂工三等项目频现成交大单，而位于西直门核心区内的综合体项目金贸中心，尚未入市便已吸引了众多高端企业的关注，据悉，该项目是二环区域唯一在售综合体项目，建筑总体量达20万平方米，写字楼部分预计于11月入市，产品涵盖124-1300平方米多种户型，目前项目C1座已与大型上市公司初步达成整售共识，其C2座散售部分也成为金融街“置换计划”中的外迁高端产业的争夺焦点。

　　综合体写字楼缘何如此受宠？对此，业内人士认为，除了受益写字楼市场的大环境外，更重要的是其价值增长点“内外兼备”，成为投资追逐的焦点。

　　首先，从内因来看，综合体是多重业态构成循环商业系统，其内部的写字楼、住宅和商业本身形成一种相互补益的关系，为项目甚至整个区域带来更加旺盛的人气和商气，从而为其价值攀升奠定了良好的基础。以金贸中心为例，该项目集成了高级服务式公寓、国际级5A写字楼、精品会所和高端商业等多种物业形态，购物、休闲、餐饮和办公构成互补，流动并且连续的内部空间体系，这种办公环境与高端企业的需求十分契合，同时这种高端物业形态的聚合，也大大提升了项目写字楼的竞争力。

　　此外，从外部环境来看，优质地段是综合体商业迅速走热的重要原因。由于综合体是商圈凝聚力所在，因此往往占据核心地段，如金贸中心项目东侧是金融街商圈和后海休闲区，南侧是中央政务区，往北就是中关村和学府区，从地理位置、人文积淀、周边环境上看，该区域不但拥有难得的金融办公环境，更兼具宜居环境，这种地段表现吸引投资者蜂拥而至。

　　正是城市综合体的这种高附加值优势，使其与普通商用项目相比，更具投资价值，某权威机构的一项调查显示，综合体项目的租金水平高出周边物业20%-40%左右。(卫东)