南京楼市"321格局"改变 各板块房价出现趋同性

　　今年年初，南京楼市曾出现了所谓的“321”格局，即城中房价每平方米3万元/㎡左右，河西及城南、城北板块的房价走向2万元/㎡，两江及远郊板块则趋于1万元/㎡。不过，随着2010年城建利好的逐渐释放，也随着两次政策调控影响的逐步深入，南京楼市的“321格局”正在悄然地发生着改变。

　　原本一些要冲2万元/㎡大关的楼盘，开始合理定价，转而奔向1.5万/㎡左右；另一些享受地铁利好、配套逐渐完善的楼盘，则站稳在1.5万元/㎡的门槛旁……原有的“321格局”，似乎正在向“泛1.5万元/㎡”的格局过渡。

　　河西趋向1.5万元/㎡底线

　　11月8日，网尚研究机构的一份调查问卷显示，90.8%的购房者表示，自己最高能承受1.5万元/㎡的房价。从这个数据可以看出，1.5万元/㎡的房子，也许应当是市场中最受欢迎的房源。事实上南京多个板块的房价正在向这个价位靠拢。

　　表现最突出的当属2009年底曾喊出“奔向2万元/㎡”的河西楼市。5月15日，新政后河西首家开盘的和府奥园推出新房源，最低价1.65万元/㎡。随后，两家央企先后登台。其中，五矿御江金城5月28日晚低调开盘，所推两幢楼1.5万元/㎡起售；接着，6月27日，保利香槟国际开盘，折后均价1.6万元/㎡。9月18日，中北品尚加推，优惠后价格为1.6万元/㎡左右。而本周一，从河西新江东板块超级大盘苏宁睿城传来消息，该盘最新开盘价为1.63万元/㎡，最低才1.5万元/㎡多一点。

　　多个区域奔向1.5万/㎡

　　业内人士认为，苏宁此次低价行动，或将在河西引发房价理性回归的潮流，使开发商降低高房价的预期，房价将进一步接近1.5万元/㎡的底线。

　　除了河西不少楼盘向1.5万元/㎡回调，南京楼市的其它三个区域——城北板块、城南板块及大城东板块，则开始向1.5万元/㎡进军。

　　在城北板块，7月还在1.2万元/㎡的迈皋桥楼盘大地伊丽雅特湾，目前售价已至1.45万元/㎡左右；同区域中的中电颐和家园，定价相对较稳，自上半年以来均价就在1.46-1.48万元/㎡之间。而江雁依山郡在售房源均价为1.45万元/㎡左右，不过有按揭95折的优惠。在纯新盘中，颇为引人注目的当属复地新都国际，据该盘销售人员透露，未来售价应在1.65-1.7万元/㎡间。

　　相比城北，距离城中更近的城南板块，今年主要由“三剑客”支撑。这其中，近期才开盘的凤凰和美，在二次调控背景下，以均价1.4-1.55万元/㎡赢得了令同行羡慕的热销局面；5月下旬开盘的亚东观云国际，从1.4万元/㎡开始步步为营，当前折后均价已至1.6万元/㎡左右；另一家推房量较大的楼盘金浦名城世家，从5月初开始折后均价就在1.4-1.5万元/㎡左右，至今基本未变。

　　至于大城东板块特别是仙林区域，由于上市量较少及地铁利好等因素的影响，不少楼盘也站稳在1.5万元/㎡的门槛旁。推出花园洋房的保利紫晶山，折后定价为1.65万元/㎡；另一家竞争者紫金东郡，定价更低，只在1.5万元/㎡左右。在仙林，销售至尾盘的三味公寓，均价卖到1.4万元/㎡；仙龙湾折后均价接近1.6万元/㎡；鸿雁名居由于位于学校中价位稍低，但也接近1.3万元/㎡。

　　除了上述三大区域，在两江板块中的江宁板块，也有少数楼盘的价格逼近1.5万元/㎡。位于江宁板块双龙大道的江宁1号，其在售房源就已总体达到均价1.5万元/㎡。另一家江宁楼市的风向标万科金域蓝湾，高层与洋房的折后均价都已超过1.5万元/㎡。而在江北板块，雅居乐新地王的出现，也可能在未来将珠江镇的房价推向一万五时代。

　　板块均衡时代即将到来

　　南京福舍投资顾问有限公司总经理史东表示，总价200万以内，面积100-120㎡的产品，是主力购房群体的消费目标，这决定了1.5万元/㎡左右或者稍高一点的均价，是南京买房人的心理极限。

　　“房价结构或将进入均衡时代。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，轨道交通的发展，地铁的迅速网络化，带动郊区、新城加速融入主城，配套设施也将快速完善，综合居住价值迅速提升，与中心区的价值差距将迅速缩短。房价随之进入新一轮的区域均衡时代。“这种价值差距的缩短随之而来的往往就是房价差距的缩短，房价由中心区时代和极化时代进入均衡化时代。”