任志强“楼市一年内难升温”说法能否站得住脚？

　　近日，任志强肯定二次调控，认为“至少一年之内，无需过于担心市场升温及房价上涨。”

　　就在房地产言论先锋任大炮以数据举证各地房地产成交量大幅下滑，苦口婆心劝导开发商们要看清市场，合理定价，及早跑量之时，南京10月末最后一个周末推盘再现疯狂，6家楼盘推出1800多套房源，成功售出近900套。仅中海凤凰熙岸半天时间去化率就达80%。

　　开盘热销是楼市真实回暖还仅是“回光返照”？任志强“楼市一年之内难升温”的观点是否能站得住脚？本期《观点地产》邀请南京大学不动产研究所秘书长吴福象和江苏宝地置业有限公司副总经理姚宁屏来发表各自的观点。

　　观点① 年内成交量仍会下跌

　　南京大学不动产研究中心秘书长 吴福象

　　10月份成交量会是今年的最高点，一年之内，像三四月份那种非常态的价格上涨不太可能出现。”

　　从房地产长远的发展趋势来看，平稳发展是主流，市场不会出现太大波动。从近期一些开发企业的表现来看，一些小型开发企业开始放弃房产，将资金进行转移，传达出对楼市的不看好。经过调控后，楼市逐步开始分流，留存于房产界的将是实力比较雄厚的大开发企业，小开发商不是转型就是等死。

　　从楼市的产品结构来分析，产品分为高端、主体和平价三类。有品牌、地段、物业类型优势的高端产品价格走高是很正常的，在市场发展中不具有代表性。同样，因为地段偏远、物业类型又没有什么特点的产品，价格下调也很正常。购房者看到高端物业价格上涨，不要恐慌；同样，看到平价的物业价格下行，也无需窃喜，市场走向还是要视主流趋势如何。

　　从10月最后一周销售情况来看，银十最终“翘尾”的楼市表现并不正常。

　　究其原因，可能有两点：一是观望一段时间后，一些买房人憋不住出手了；二是首套房贷款折扣利率优惠收紧的刺激。两点因素促使成交激增，而这个交易量应该是个高点，10月份成交量也会是今年的最高点，在接下来的两个月，成交量会下跌。

　　如果要预测一年之内南京楼市的走向，政策调控之下，今年3、4月份那种非常态的价格上涨不太可能再出现。

　　从全国范围内的存量房数量来看，目前存量房的数量甚至可以满足1.2亿人的居住需求。政府应该加大开发商的囤房成本，释放存量房。

　　此外，一些小开发企业的资金链其实已经绷得很紧，对于这类的开发企业，建议千万不要硬挺，尽早推盘，短期内楼市要想升温可能性不大。

　　观点② LV照样能卖出去

　　江苏宝地置业有限公司副总经理 姚宁屏

　　无论经济多么萧条，LV照样能卖出去，楼市调控同样如此。但好的物业不愁卖并不代表所有房子都好卖。”

　　从楼市发展的趋势判断，任志强的言论是有可取之处的。南京楼市10月底的最后一波表现也是正常的，所谓存在即合理。

　　从推盘情况来看，中海凤凰熙岸逆市推盘，市场认可度很高，跟这个项目本身的特点有很大关系。中海凤凰熙岸属于改善性物业，有秦淮河、清凉门景观的支撑，又可轻松进入主城，同时有品牌的支撑，这样的物业类型，卖一套就少一套，从某种意义上讲这也是一种刚性需求产品。

　　刚性需求有三种：第一种是有地方住，如果买不起就租，租不起就拼，无论好与坏；第二种是拥有自己的房子，是普遍意义的刚需；第三种是需要付出巨大代价，努力打拼，并具备丰富判断经验选择的物业，是房地产相对更高端的刚需。

　　第三种刚需同样有自己的客群，虽然政策调控，但有需求就有市场，热销也是情理之中的事情，所以既谈不上回暖，也算不上拼死一搏。

　　打个比方，就如同无论经济多么萧条，LV照样能卖出去，楼市调控同样如此。但好的物业不愁卖并不代表所有房子都好卖。

　　二次调控对房地产市场的影响很严厉，开发商不能有浑水摸鱼的心态，以为熬一熬就能挺过这次调控。一定要明确自己的战略定位，清楚自己的资金实力，不要与政策对抗。

　　随着前期开发的项目大量入市，一些缺少特点的物业类型定价更要谨慎，特别是实力欠缺的开发商，还是应该合理定价，及早推盘，“小鸡”需要快跑时还是要快点跑，不要寄希望于调控很快松动。预计从现在到明年上半年，楼市发展都会相对比较平稳，不会出现大起大落，但一些不务实的小开发企业有可能面临被淘汰出局的危险。