陈宝存：明年二季度前或是买房最佳时期

　　二次调控的主旨是通过抑制基本需求、严控投资需求的方式，辅以加剧房企资金链条崩溃压力导致房企降价以求销售量，试图平抑房价，但是，我们会看到同时压制的是土地购置和房地产投资的增速，同时还会延缓开发速度、上市量，那么未来的一两年，供应下降造成的市场趋势也就相当明显。土地问题才是房价上涨的主因，但是，二次调控除了进一步减缓土地供应数量，不会有其他作用。

　　2010年前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积29083万平方米，同比增长35.6%，土地购置费7111亿元，增长83.7%。而9月当月，房地产开发企业完成土地购置面积3392万平方米，增长20.3%，土地购置费1094亿元，增长80.1%。改变土地购置费上升的局面是相当艰难的。

　　由国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院10月18日发布的2010年第三季度全国主要城市地价监测报告显示，三季度全国105个主要监测城市地价总体水平为2805元／平方米，商业、居住、工业分别为5018元／平方米、4085元／平方米和623元／平方米；环比增长率分别为1.76%、2.05%、1.96%、1.41%；同比增长率分别为8.98%、10.14%、11.74%、5.34%。

　　与此同时，一线城市土地出让距离土地供应计划相距甚远。甚至第四季度的所谓土地供应加速，有误导之嫌。实际土地供应加速靠信心是没有意义的。第四季度的土地购置热情势必受到9·28之后政策的影响，也受到房企资金链压力的影响。但是同时，土地购置费，也就是土地拍卖价的下探根本是不可能的事情。未来的土地购置高涨应该推至2011年第二季度。

　　受土地收购成本的影响，在房企对于土地的热情下降的局面下，土地供应的热情也必然下降。这是相辅相成的。热衷于土地财政只是一方面，而土地收储在07年之后，费用急剧提高，而房地产开发用地的出让，确实不可能有地方财政补贴地价，而只会趋向靠市场解决成本上升的问题。

　　这一局面对于靠旧城改造拆迁腾退完成土地供应的一线城市来说，只会是收购成本的进一步上升。中服地块至今不敢上市的唯一原因是抢购导致的楼面地价高涨，给市场的直接影响。如果按潘石屹的预计，中服地块楼面地价达到5万元/平方米，那么CBD区域的商业写字楼与住宅的价格会大幅提升。而市场需求是最不需要主政部门担心的。

　　需求至今仍是无限的，而且不可预测，原因是涌入五大一线城市的资金到底有多少，至今也没有可供参考的数据，我们不同的是不能统计表外的灰色收入，而投资无出处，势必造成楼市股市资金的聚集。

　　但是，供应是有限的，也是不可能大量增加的。这并非地方政府不努力，而是10年间土地的概念发生了极大的变化，目前的所有增加土地供应的努力实质上已经根本不可能实现了。

　　而9·29严控政策下，首要的影响是上市和开工量。至于前三季度的开工量急剧增加的状况，是在房企预期大增的基础上，这一状况必然在第四季度转变。而一旦市场恢复，报复性的销售井喷，10年前三季度的开工量很快就将被消化。试图根据压抑期的销售量分析市场是没有意义的。

　　短期内的波动影响预期将越来越短促，而不是长效影响。所谓的新政保鲜期也将越来越短。这从很多城市的目前市场局面可以看出。

　　出手买房的最佳时机出现在2010年的第四季度和2011年的第一季度。明年的二季度，市场将逐步走出困局。(陈宝存)