预售监管再出重拳? 开发商售楼或进入裸售阶段

　　11月8日，市住建委就加强商品房预售管理发布通知，通知规定，今年12月1日起，开发商提交的商品房预售方案中，若自留房源须说明原因及自留商品房现房销售的承诺，同时必须明确预售商品房的价格及优惠幅度。

　　开发商在申请商品房预售许可时，必须提交商品房的预售方案，预售方案不但要包括该项目的基本情况，还要包括项目建设的进度安排，如何时封顶、竣工交付，以及预售计划，每期开盘的时间、房屋套数、采用何种预售方式等。

　　同时，预售方案中还要包括预售商品房的价格及优惠幅度，以及开发商自留商品房的楼号、房号、套数等。

　　新规定中还特别提出，预售方案中要包括商品房质量责任承担主体和承担方式。开发商要明确在企业破产、解散等情况发生后，商品房质量责任承担主体。

　　这一系列的新规定究竟意欲何为？房地产市场是否会更加规范？本刊特邀业内专家及身处市场一线的开发商为大家解读新规定。

　　整顿市场秩序 房价不受影响

    李文杰 中原地产华北区域董事总经理

　　这次住建委发布的通知其实是对前段时间商品房预售资金管理办法的一个补充及细化。这和今年9月底的二次调控是对今年4月份楼市政策的继续强调是同样的道理。这些规定的主要目的就是在于对市场的再次规范，因为现在市场上有一些开发商还是有变相的各种违规操作行为，政府的再次强调和重申就是为了打击这种扰乱市场的行为。

　　虽然，新规将给开发商施加了更多的压力，即不能有捂盘惜售、内部认购等违规销售行为。但是现在的房价并不会因为出台针对商品房预售管理办法而有所改变。

　　新通知更注重消费者权益

　　陈志 北京市房地产协会副秘书长

　　此次北京市住房和城乡建设委员会发布新通知是对“国十条”与10月底出台的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》工作的进一步细化，并不会对抑制房价有特别作用。

　　通知的出台不会对房价有过多的影响，房价是否会降完全取决于市场供需平衡。该通知的出台，更主要还是为了加强政府对市场监控以及完善相关制度。

　　此外，本次通知的出台也是更有针对性的对消费者权益进行保护。通知所规定的，多为一些对房地产开发企业更为细化的工作内容，比如房地产开发企业在申请商品房预售许可时，提交的商品房预售方案中必须包括本期预售商品房情况、商品房质量责任承担主体和承担方式等方案，这从根本上向购房人明示了房地产市场风险以及应有的一些权益。

　　北京开发商售楼进入裸售阶段

　　陈云峰 中国房地产经理人联盟秘书长

　　11月8日出台的政策，好像意料之中，又在意料之外。意料之中的是，房地产宏观调控的组合拳接连往外打，没啥奇怪；意外的是，这次的预售监管，把开发商开盘所有行为，全部置于政府监管之下，北京开发商售楼俨然已经进入裸售阶段。

　　之所以说裸售，是这次政府简直把所有预售细节，全部要求上报。新政的要害主要包括六点，第一点要求预售方式申报，过去是没有要求的，但这也是买房人投诉很多的热点问题；第二点以前只管涨价幅度，这次降价幅度也要管，直指变相囤房；第三点还限制了企业关系留房；第四点，开盘要有应急方案，看来抢购在房地产行业已经屡见不鲜；第五点要求预收资金监管方案一并申报；第六点要求购房人投诉房屋质量问题的渠道、方式及投诉处理程序，要公示。

　　开发商将会更加自律

　　陈顺 中体奥林匹克花园管理集团总裁

　　关于商品房预售资金管理的传言在业内已经盛传了两三年了，这个规定将会使市场更加规范，消费者与开发商之间的矛盾将会减少，烂尾楼的情况也将会更好杜绝。总体来说这个规定将会使开发商更加自律，也促使开发商对自己加强更多的管理手段。今后开发商拿地将会量力而行，这对现在的房地产市场来说是一个更加规范的利好。而由于开发商只有将产权证交到业主手中才能拿到最后一笔钱，所以对于业主来说也是一个福音。

　　尽管预售制度在一步步完善、提高，但是制度在一定时期内是不会被取消的。预售制度是中国一大特色，开发商在开发项目的时候自有资金是有一定限度的，大部分资金来源于市场融资，而从拿地到交房至少需要18个月时间，这么长的时间如果全靠开发商的自有资金是不现实的。(记者 徐颢 徐楠 李宛霖)