单套住宅254万吓退购房者 楼市资金部分流入金市

　　250万元，在2010年的上海平均只能买116.5平方米的房子，还不能保证是学区房或者轨交房。记者昨天从有关渠道获悉，截至今年10月，2010年上海市商品房每套成交均价达254.85万元/套，相比2009年成交均价185万元/套，上涨了约70万元，涨幅达27.2%。业内人士预测，作为对冲通胀的两大硬通货——黄金、房地产在热钱涌入及通胀加剧的预期下，或许将成为市场规避风险的两大渠道。

　　今年成交均价 上涨幅度罕见

　　根据新浪乐居提供的数据显示，与2009年全年相比，2010年上海商品住宅每套成交均价上涨了近70万元，涨幅达27.2%，与2008年全年相比，上涨了94.7万元，涨幅达37.1%。

　　对此，易居(中国)高级分析师薛建雄认为，每套成交均价的大幅上涨主要是由于去年年底房价上涨造成的。算一笔账，如果去年初一套总价为100万元的房子，年底时涨到150万元，年度总均价就是125万元，如果今年的房价不涨，这套房子到今年底还是150万元，那么今年的年度总均价就是150万元，所以说去年年底房价的上涨体现在了今年的均价上。

　　数据显示，截至今年10月，上海商品住宅成交均价为21871元/平方米，与去年15874元/平方米相比，涨了近6000元，涨幅达27.4%；与2008年全年均价13659元/平方米相比，涨了8212元，涨幅达37.5%。

　　自8月始，上海商品房成交均价从2万元/平方米上升到2.3万元/平方米，10月上海新建商品住价格环比9月上涨了3.1%，达到21884元/平方米。即使“沪十二条”后楼市的成交量呈现下降趋势，11月第1周的成交均价仍达22329元/平方米，众多楼盘抗跌能力不断增强。

　　根据国家统计局昨天日发布的最新数据显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月份缩小0.5个百分点。

　　中产不吃不喝 13年才能买房

　　业内人士分析，随着供大于求局面的出现，一些新上市楼盘的预期售价会有所下调。但是，热销项目还是难于改变价格上调的情况，因为现在市场上的总体需求还比较旺盛。

　　根据上海新浪乐居官方微博发起的调查显示，上海中产阶层年收入约20万元，不吃不喝也要13年才能买得起250万元的房子。从“沪十二条”的出台到加息，一步步的调控政策都撼动着购房者的心理，业内人士称自央行加息后，以60万元的房贷来算，增加了166元月供成本，这使得最低端购房者购房负担增加了。

　　然而，还有银行人士表示，不论是公积金贷款，还是商业贷款，前来咨询的人还是很多，如果购房者能贷到款，一般都会选择买房。有购房者表示“还是怕房价再涨，有机会就赶紧下手，毕竟房子是不会贬值的。 ”

　　资料显示，虽然在“国十条”、“沪十二条”相继出台以后，投资、投机客渐渐退出市场，但是诸如世贸滨江花园、仁恒滨江园、财富海景花园、鹏丽海景公寓等一线江景楼盘的三房、四房大户型房源，仍然受到少数高端投资客的密切关注。虽然部分买家购买房产仅为保值，但不可否认的是，在许多人看来，在投资回报率高的产品中，依然数房产投资最为稳当。

　　部分购房资金或将转入金市

　　国家发改委主任张平11月9日表示，预计今年的物价指数比3%要稍高一点。与此同时，随着美国6000亿美元购买公债计划出台，市场普遍预计大量美元将直接流向新兴市场，导致新兴市场资产价格快速上涨，为了应付潜在的通胀及美元大幅贬值压力，来自新兴市场的投资资本有买涨黄金的强烈需要，在此背景下，全球金价上涨是大势所趋。

　　美联物业市场部就此分析认为，黄金交易与楼市成交在国内皆有一大共同之处，那就是皆遵循买涨不买跌的法则，因此无论是2009年至今高企的房价，还是这几天涨至历史性高位的金价，都无法吓退市场上的投资消费者。随着今年楼市面临两次调控之后，限贷限购、利率上调等购房成本及门槛大幅提高，黄金交易渠道或将成为部分投资者无法出手的闲置资金短期内的一大有效出口。

　　但是，因为黄金投资渠道的多样，层次、门槛、风险的不同，部分投资渠道并不适合普通投资者，而那些炒实物黄金的大部分普通投资者，更多的意在保值，通过其获得的收益并不如预期高。

　　业内认为黄金上涨空间有限

　　据一项对20位黄金分析师进行的最新调查发现，超过一半分析师认为黄金将在2011年一季度或二季度见顶，最高价位在1400美元/盎司-1500美元/盎司，这说明金价未来上涨空间已十分有限。而相反，因为楼市在中国的硬通货市场地位仍旧 “稳固”，其带来的收益目前是实物黄金无法比拟的，一旦楼市高压政策稍有松动，其仍将会是投资客的首选投资渠道。

　　从目前来看，因为投资黄金的门槛高、流通率低等特点，其吸引的可能主要是改善型和资金一般的投资型购房者的资金，这部分购房者受政策影响大，且心态波动转变较快，目前市场上该部分购房者观望的比例较高，短期内不会入市。