楼市调控范围逐渐加大 豪宅投资仍可信赖

　　楼市在四月“国十条”后就表现得有点异样，公开数据显示五、六两月成交量下跌快速而猛烈，创历史同期最低值(环比4月下跌近50%)，而后却突然在七月开始掉头向上。最新公布的十月成交数据显示当轮“沪十二条”在出台后首月尚未形成大面积成交衰退，170万平方米的成交量仅次于九月为年内次高，环比九月下跌了8%，价钱却达四月后最高的14150元/平方米，比6月低点上涨12%。

　　但这样的成交量维稳只能是短期的现象，真实的缩量已在发生。历年的调控已在楼市内部形成某种“类规律”的演绎路线图：调控发生观望调整期成交恢复期价格上涨期调控再度发生，虽然每次调控的目标都是房价的涨速，但真正影响的却都是成交量。

　　今年年中的调整期特征就是历时短(二个月)、幅度深(成交量跌50%)，但它的成交反弹却始于七月那些非核心区域新盘的降价策略推动，降幅约在10%左右或更少。

　　无论如何，市场的表现有其理由和自由，无谓对错。目前的问题是当楼市失去高杠杆的美丽，当调控的目标已在某种程度上从涨速悄然指向房价本身，楼市还会是那个集万千宠爱和忧愁困顿于一身的楼市吗？

　　长久以来物业税或房产税已成为悬在楼市那一只巨大的鞋子，它的落地看来已是必不可免。房产税对需求有天生的平衡作用，也通过抑制多套非自用需求从而对房价起到间接调节作用，但目前市场就房产税对楼价降温作用的讨论和判断实有夸大其辞之嫌。

　　豪宅市场目前随价钱的上涨也在发生内生性的变化：其一，豪宅占全市供应比例大幅增加，2007年3月全市20000元/平方米以上市场(当时豪宅入门标准)占全市比重为8%，而截至2010年9月40000元/平方米以上市场该比例为13%；其二，豪宅地域分布有严重外扩趋势；其三，豪宅开发泛奢侈品化，大户型及奢侈装修品牌被愈来愈多的开发商采纳并被视作豪宅的标签。

　　虽然调控的范围在持续扩大，但豪宅对有实力的买家而言仍是可以信赖的投资品种，因为楼市信奉的是地段为王加贵者恒贵的游戏法则，从这个角度而言，好地段中体量适中的项目将值得密切关注。所谓好地段在目前的上海分为两类，一种是传统意义上有故事的好地段，比较多集中于以南京路、淮海路、虹桥、小陆家嘴围合而成的黄金走廊中，而从2009年起异军突起的沿江区域如黄浦南外滩区域，卢湾世博滨江区域，徐汇滨江区域已成为另外一支新兴豪宅力量而被市场广泛关注，今年主要的一些新增供应主要发生在这些区域，而今后一段时间该类区域也因潜在供应量与传统豪宅区域比肩而被进一步价值挖掘。(世邦魏理仕中国区高级董事 陈炜)