听桑德拉太太聊房产税

　　无论居住在美国哪个州，都必须缴纳房产税，但税率则因所在州的不同而迥异，最低的只有0.2%，最高的可达4%，整整相差20倍。不过对大多数州来说，房产税的税率在2%到3%之间。

　　一所房屋要缴纳多少房产税，除了与税率有关，最主要的决定因素便是房屋价值了。在美国，房屋价值分成两大部分：一为地价，二为房价，有专门的独立评估部门负责估算房屋价值。

　　桑德拉太太早年在洛杉矶郊外的帕萨迪纳市买了套房子，现在将房屋出租，每月能有一笔不菲的收入。她对记者回忆说：“独立的评估员来估价时，并不考虑我买这套房子花了多少钱，因为他要估出来的是房屋的市场价值，因此主要依据四种情况：第一，这个地段同类房屋的售价；第二，如果这所房子推倒重建，需要多少费用；第三，如果再次出售这套房子，能卖出个什么价钱；第四，周围的公共绿地、人工景观等，对房屋所起到的增值作用。”

　　独立评估员拿出一个意见后，房屋的最终纳税价值要由政府的评审员最终做出，但在绝大多数情况下，评估员的估价都会获得采用。房产所估的价值往往比房主购买房子的价格低很多，一般来说，大约为市价的1/2至3/4。

　　桑德拉太太告诉记者，其实美国的联邦政府和州政府是不收房产税的，收房产税的是州下面的郡、市两级政府，税收的用途相应的也是地方政府与居民房屋有关的支出，比如消防、排水、园林等公共设施的维护。值得一提的是，由于美国中小学实行义务教育，对政府来说，教育开支是一笔相当大的支出，所以房产税的绝大部分被地方政府用在教育上，如支付学生午餐、校车的费用等。在大多数情况下，郡政府税、市政府税和学区税的比例为1∶1∶5。

　　“由于帕萨迪纳是洛杉矶地区数一数二的好学区，因此我的房子比其他城市要纳的税高多啦。” 桑德拉太太笑道，“不过，提高学校的教育质量，完善硬件设施，对孩子们来说是一件好事，我心里也没什么不愿意的。”

　　美国房产税高不高？桑德拉太太说，她不了解其他郡的情况，至少从洛杉矶郡的情况来看，她觉得并不高，以至她根本记不清具体的税率。“可能是因为有好莱坞、迪斯尼这些纳税大户，洛杉矶不那么缺钱吧。” 桑德拉太太越说越幽默。

　　遇到经济不景气的时候，为了减轻低收入者等弱势群体的负担，同时也为了刺激消费，特别是吸引更多的人买房，一些地方政府会在年底实行退税政策，即向房主返还部分房产税。在有的地区，会征收特殊用途的房产税，比如社区大学税、医院税、防洪税……

　　桑德拉太太也告诉记者，郡、市两级政府对于房产税的使用必须本着公开、透明的原则，纳税人可以对政府如何使用房产税进行监督，立法机构也会行使监督权。无论是房产税税率的改变，还是房产税用途的变更，一般都要通过郡、市两级政府讨论后决定，同时必须充分尊重居民的意见。她说：“洛杉矶前几年遇到财政困难，因此郡政府决定提高房产税，却遭到居民的强烈反对，后来郡议会通过法案，规定政府可对新出售的房屋实行新的税率，但像我这样早就买了房子的老房主，还按以前的税率缴纳房产税。”(陈一鸣)