大连：抢购变选购 手拿50万两年两室缩水至一室

　　11月13日，有关机构对2008年以来我市二手房市场走势变化做了趋势发布。在大连房地产经纪人协会会长袁国钰看来，这是大连二手房经纪机构首次正式进行市场趋势发布。这份分析报告显示，目前，我市二手房平均月供已经超过3000元，同时，随着今年以来国家各项房地产调控政策的接连出台，目前我市二手房市场客房比(新增客户数与新增房源的比例)已经由去年四季度的5:1应声回落至3:1，2010年5月~9月成交量同比2009年同期缩水了54.6%。与此对应的是价格的涨幅大幅回落，2010年4月~9月二手房均价仅上涨1.3%。

　　两年来，房屋套均总价增长较猛

　　链家地产对近三年以来我市二手房市场做了详尽的数据分析，结果显示，2008年1月~2010年8月，无论是二手房还是商品房套均总价都呈现较大增长势头，2008年二手房平均成交总价45万元，而2010年第三季度平均成交总价增长到67万元，整体增长48.9%。

　　若以消费者有50万元购房款来计算可购买面积平数：2008年第一季度能够买到一套约75平方米的二手房，以及约72平方米的商品房；到2009年第四季度，只能买到一套约56平方米的二手房，以及约52平方米的商品房；而在2010年的第二季度，则只能买到约43平方米的商品房，二手房也只能买到约52平方米的面积了。以户型来讲，2008年可以买一套面积适中的两室一厅的购房款，随着房价的上涨到2010年只能选择一室一厅的房屋了。

　　首付款随成交总价增长而增加

　　对于需要通过贷款购房的市民来讲，首付款也随着成交总价的增长而增加。链家地产根据当年当时的贷款首付比例，计算出消费者购买一套平均水平的房屋最低需要的首付款。无论是二手房还是商品房平均需要的首付款均出现了超过一倍的增长。

　　消费者若在2008年初想通过贷款购买一套平均总价的房屋，二手房约需9.1万元首付款，而商品房则约需18.6万元；而到2010年第三季度，购买一套平均总价的二手房首付约需20.2万元，而商品房约需38.9万元；二手房首付增长了122.0%，而商品房首付增长109.1%。

　　而随着平均成交总价的上升，平均最高月还款额也有了不同程度的上涨。 2008年二手房平均最高月供2438元/月，商品房3323元/月；到2010年8月，商品房首套套均月还款额达到了最高6093元/月，同期的二手房首套套均月还款为3168元/月。

　　调控效果显现，抢购变选购

　　单从房价增长率无法判断房价增长是否合理。链家地产认为，房价的增长要与居民的收入水平增长相适应才是健康的房地产市场。根据大连市统计局对城市居民人均可支配收入数据，大连城市人均可支配收入保持了较为快速的稳定增长，到2010年第三季度同比2008年同期增速达到12.25%。但是这个增速相对房价的增长水平明显要低，到今年第一季度，房价同比2008年第一季度增速达到了最高40.28%，约是同期的收入增速9.61%的4倍。随着4·25调控政策的出台，房价增速明显下降，并逐渐回归到与收入增长水平相适应状态上。

　　2010年4月开始，国家为遏制房价疯涨势头，出台了一系列史上最严厉的调控政策，特征是周期逐步缩短，同时，各项政策层层加码，并通过问责制等综合手段逐步落实，显示了坚定的调控决心。

　　根据对链家地产2008年1月~2010年9月新增客户和新增房源情况进行跟踪分析发现，在2008年客房比平均只有1.9：1，最低时只有1.6：1；而到2009年第四季度，这一比值高达5：1，即约5个客户争1套房屋，基本处于一个抢购的状态。随着国家取消购房优惠政策，这一比值也出现了理性回归，基本稳定在3：1。

　　客房比实际反映的是市场中对住房的供需比情况，它是成交量变化的先行指标。链家地产对全国市场的分析显示，客房比当跌到2：1时，市场表现冷淡；当客房比保持在3：1左右时二手房市场处于平稳上升的发展阶段，从2010年开始这一比值基本稳定在3：1，市场从抢购转为选购。

　　二手房的成交量上涨会带动价格上涨，成交量下降则会抑制房价上涨。随着国家对房地产市场调控政策的层层加码，2010年5月~9月成交量同比2009年同期缩水了54.6%。与此对应的是价格涨幅的回落，2009年9月较2009年4月房价增长了约17%，而2010年同期二手房均价涨幅为1.3%。国家的调控政策成功地遏制了房价的疯涨势头。随着成交量的止跌回升，房价整体呈现微涨态势。(记者 张璐璐）