《住宅物业服务标准》出台 小区物业费"按质论价"

　　昨天，市质监局、市住建委联合发布《住宅物业服务标准》。该标准分五级，对每个级别的物业服务事项进行细化，即日起实施。今后，开发商在售房前或业主选聘物业前，须确定物业服务等级，据此评估物业费。

　　标准细化到扫楼道次数

　　以地方标准的形式发布物业服务等级标准，在全国尚属首次。市住建委相关负责人说，标准分5级，级别越高服务越多，服务质量越高。根据“质价相符”原则，业主要选择更高标准的服务，物业费会相应提高。

　　他表示，该标准有利于对物业服务量化考核。“物业服务具有无形性和即时性，难以量化。该标准对物业服务予以细化，比如楼道多长时间扫一次。改变了物业服务质量和物业费难以评估的现状。”“评级可作为评估物业服务质量，测算物业费的依据。业主可根据具体标准判断或委托第三方评估物业服务质量，物业费是否合理。”他说。

　　服务“菜单”可灵活选择

　　今后，开发商在售房前、或业主确定物管方式前，可根据小区情况及业主需求选定物业服务标准。

　　“选择物业服务的标准很灵活，可以选择1到5级的任何一级，也可把各级服务内容抽出来，进行菜单式组合。比如，保安可选二级，保洁可选三级。”该负责人说。

　　超三级需邀业主参观设备房

　　长期以来，业主对物业服务的认识仅停留在保安、保洁等方面，忽视了房屋使用安全管理。该标准强化物业共用部位和共用设施的养护，包括供水、排水、照明、电梯、水景等的运行和养护。

　　该标准要求每个小区配备房屋建筑安全管理员，三级以上的物业须每年请业主参观设施设备机房。“目的是让业主了解这些设施的养护情况，养护好才能延长寿命。业主也能明白部分物业费花在哪。”

　　- 释疑

　　服务标准如何挂钩物业费？

　　市住建委相关负责人说，开发商或业主大会确定物业标准后，可委托第三方，参照按季度发布的物业服务成本信息，测算小区物业费。

　　第三方可根据物业服务项目对应到物业服务成本中，确定物业费。同时，业主可对应服务标准和成本信息判断物业费是否合理。

　　前期物业是否会定低标准？

　　新小区物业服务是开发商售房前定的。上月实施的《北京市物业管理办法》规定，新小区前期物业由开发商负责，业主无须交费。开发商是否会将物业标准定得较低，节省开支？

　　该负责人说：“如果服务标准与小区定位不符，会影响房子销售。”如果业主大会成立后无法确定物管方式，开发商就可以收物业费，“如果起初把物业标准定低，会影响收费”。（记者马力）