房价调控三困：供给不足投资过旺长效调控不完善

　　自今年4月的“新国十条”到9月底的“二次调控”，国内楼市面临的调控压力逐步上升，虽然热点城市房价过快上涨的势头初步得到遏制，但距离公众期待的“降房价”依然遥远。由于种种复杂的原因，房价调控确实很难。分析人士指出，调控房价的困难之源，主要在于住房有效供给不足、投资需求过旺以及调控的长效机制不完善。今后，房地产政策及制度安排应着力化解这三方面问题。

　　首先，相对于快速城市化进程所带来的住房需求，我国主要城市对土地和住房的有效供给明显不足。统计显示，近三年来，北京、上海、深圳等城市对商品住宅用地一直是“不饱和出让”，所供土地的规划建筑面积尚不及当年市场销售量的二分之一。

　　另据Wind统计，2000年至今的十年内，商品房竣工面积累计达46.46亿平方米；而商品房销售面积累计达49.7亿平方米。销售面积超出竣工面积约3.3亿平方米。十年间，除2008年外，其余年份的销售面积增幅均大于竣工面积增幅。这一趋势从2005年以后更为明显，近5年来，销售面积比竣工面积多出3.16亿平方米。显然，供需缺口持续扩大是推动房价上涨的症结之一。

　　其次，理想的投资渠道有限，造成国内楼市投资需求过于旺盛。在通胀预期日益强化的背景下，财富持有者“货币资产化”的倾向十分显著。当货币转化为资产的意愿大幅增强时，以房产为代表的资产便成为争抢的对象。

　　统计显示，近十年内，我国M2增速远高于同期GDP增速。在资产价格大幅上涨的2007年，M2的增速为16.72%，而2009年M2增速更是高达27.68%。大量货币需要寻找保值增值的出口，而“历史经验”让房地产成了最理想的投资品之一。近期，北京四环内几处即将开盘的高端住宅项目依然吸引大量置业者排队购房。这表明，兼具投资属性的购房需求在调控之下还很旺盛。

　　第三，近年来，国内楼市调控更侧重于短期效果，长效机制尚不完善。包括提高首付比例、执行惩罚性利率、限购、限外等在内的一系列政策，对于遏制过旺投资需求“治标”不“治本”。房产税制、保障房体系、土地管理制度等长效机制的改革完善依然任重道远。

　　具备消费品和投资品双重属性的房地产，价格一旦进入上升通道，便具有很强的惯性，化解造成房价上涨的种种问题，不可能一蹴而就。不过，从今年陆续出台的楼市政策看，房地产市场的制度性调整将是未来调控的主线。

　　观察人士认为，今后，调控的着力点将是“紧货币、宽供应、调税制”，从根本上化解房地产市场供需失衡问题。

　　对于住房需求“有保有压”，通过差异化房贷政策，保护合理住房消费，同时遏制过剩住房购买力的释放；对于供给，政府应加大城市公共基础设施和配套建设，扩大土地的有效供给；对于房产持有者，通过合理的税收调整，增加投资需求的成本，降低住房空置率。此外，作为政府公共职能的重要组成部分，保障房建设的力度还需加大，此举不仅利于楼市健康运行，更在于保障民生。本报记者 林喆