年末楼市“量跌价稳”格局已定

　　“9·29二次调控”以来,除“限购令”直接限制了市场需求外,一系列政策都直指降价动力不足的开发商。从土地清查、叫停借壳上市、收紧土地增值税、提高预售标准、限制提价,再到预售资金监管,无一不是针对开发企业,希望以收紧资金链敦促开发商加快开发、增加供应,有效降价。从中原监测的10家标杆房企情况看,目前开发商的资金情况尚好,销售业绩普遍良好。

　　十大标杆房企10月的销售总成交面积达440万平方米,虽然环比微降2%,但比去年同期仍增加7成左右。虽然连续两个月销售环比上升的态势终止,但10月依然是今年月度销量的第二高位。例如万科本月销售额155亿元,保持连续3个月的增长。雅居乐取得销量环比激增7成的业绩。其中万科、保利已提前两月完成全年销售任务。从销售计划看,在剩余的本年最后两个月内,标杆房企的销售压力不大,可保持稳健的推盘节奏和销售进度。

　　虽然在外部资金环境一再收紧的情况下,开发商的资金压力日益凸现,但凭借新政以来标杆房企跑赢大市的良好销售业绩,目前大多房企处在比较安全的经营状态,远未达到资金链断裂的危险边缘。今年以来,各家开发商理性的购地储地策略,也为其赢得了良好的资金储备。年初至今,标杆房企购地金额占其销售金额的比重不足60%,低于2007和2009两年,仅略高于市场低迷的2008年。

　　对未来一段时间内的走向,业内专家普遍预期市场将继续呈现量跌价稳。从11月到明年3月前,市场均处于传统销售淡季,加上近期政策的压力,预计市场成交量将继续维持目前的低位。在年度销售计划已基本完成之时,短期内标杆房企降价销售的压力不大。预计市场总体将呈现“阴跌”局面。

　　世联专家认为,短期内难以“价跌”,主要原因有:一是开发商“不差钱”,经历了7-9月市场的回暖,一些开发商已经基本完成了今年的销售目标,短时间内不大会出现资金链断裂的情况,降价的预期看低。二是买卖双方预期看涨,很多卖家都觉得房子卖一套少一套,所以情愿再等也不愿意减价出货；买家则认为国家多次政策打击,房价还是维持高位,未来下降空间应该不大。第三,“限购令”在各个城市的执行程度各不相同,天津“限购令”不仅不计个人之前所购的房屋数量,限购的实行范围也仅仅是市内6区；而厦门、福州以及海口等已经规定了“限购令”期限到今年年底。这使很多人担心,限购令一旦解除,被压抑的需求就会像洪水一样爆发出来。第四,人民币汇率上升,更多热钱流入中国,房地产是主要投资的项目,降价几率很低。特别是美国宣布的第二轮量化宽松政策,将导致更多热钱流入新兴国家,中国首当其冲,未来房地产升值预期仍高。

　　记者李广军