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业内人士:香港楼市量跌价难跌

2010年11月24日 07:02 来源:中国证券报 参与互动(0)  【字体:↑大 ↓小

  港府重拳遏制炒风,楼市成交量应声暴跌。但由于量化宽松带来的全球低息资金泛滥,有香港市场人士预计,楼市寒冰期未必会维持很久,新政只会放慢香港房地产价格上升的步伐,但不会改变香港楼市中长期向上的趋势,短期楼价也许会出现5%-10%的微跌,但不会出现暴跌。

  资金泛滥助推楼市

  在2008年第四季度美国首次推出量化宽松后,香港本地利息随着资金流入而不断下降,几乎接近零,住宅按揭贷款利率普遍接近1%,骤降的贷款利息吸引不少香港居民买楼投资,香港楼价在过去两年连续上涨,累计涨幅已高达50%。

  为了控制泡沫风险,香港政府今年2月、4月和8月已经三次调控房地产,但10月美国传出即将实行第二轮量化宽松政策的消息后,香港楼市再度火上浇油,市民纷纷“以存款换砖头”来应对通胀。11月初,反映香港二手楼价水平的中原城市领先指数(CCL)已连升数周至87.55点,创13年来新高,逼近1997年香港楼市最疯狂时期的顶峰水平(100),港岛区的平均楼价已率先冲破1997年的历史高位。11月18日,国际货币基金组织(IMF)发表报告指出,香港未来几个月将面对越来越明显的物价压力,并警告称热钱涌入、低利率和楼盘供应紧张正使香港面临越来越大的房地产泡沫风险。在此背景下,港府推出了堪称史上最严厉调控措施的“额外印花税”。

  不过,多数业内人士认为,调控措施只是打击短炒,不会影响长线投资。中原地产创始人施永青则表示,在全球量化宽松的金融环境之下,拥有物业的业主不会因为政府打击炒风,就肯把自己的物业削价求售。换取现金后,业主的利息收入只会比租金收入更少,而且还要面对货币不断贬值的风险。“因此,我不认为楼价会就此掉头向下。”不过,市场少了炒家推波助澜之后,业主的套现能力势必受影响。不排除市场偶尔出现卖盘潮,楼价在短期会出现下调压力,幅度有5%至8%。

  以港岛区十大主要楼盘为例,其平均租金回报率今年以来一直维持在约3.9%水平,对比几乎为零的存款利率,这样的租金回报率对于香港许多投资者来说颇有吸引力。

  发展商长实执行董事赵国雄日前表示,政府推出措施短期内会打击炒家入市意愿,估计短期会对楼市带来心理影响。不过由于香港经济增长强劲,资金持续流入,加上措施主要针对短期炒家,而香港楼市目前仍以自住者为主导,相信中长期对整体楼市的影响不大。尤其是内地人士来港置业,主要用作长线投资,而且他们资金较充裕,一般都不贷款,相信调控措施不会阻止内地资金流入香港楼市。

  东亚银行首席经济师邓世安认为,调控措施令短炒无利可图,相信短炒会绝迹。但要留意是,如果外围因素不变,欧美资金继续流入,内地人继续来港买楼,楼价长期向上的趋势不会逆转。

  券商依然在唱多

  在新政推出后,香港的多家券商并未改变之前看多香港楼市和地产股的观点。瑞银亚洲房地产研究部主管王震宇发表研究报告称,措施对打击短炒行为非常有效,预计楼市的成交量将下降20%至30%,但由于工资上涨、实际负利率及楼宇供应短缺等因素均支持楼价上涨,调控措施难以扭转未来楼价的上升趋势。他预计香港2011年第3季的实际负利率将超过6%。

  里昂证券认为资金泛滥才是香港楼价上升主因,预计楼价短期跌幅只有2%。德意志银行认为,新政能够有效控制楼价升势,但楼市大跌则不可能,预计未来两三个月楼价平稳。高盛亚洲也指出,调控措施能有效赶走炒家,但不能遏制楼价升势,建议低吸香港本地地产股。(记者 钱杰)

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【编辑:张慧鑫】
 
直隶巴人的原贴:
我国实施高温补贴政策已有年头了,但是多地标准已数年未涨,高温津贴落实遭遇尴尬。
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