高房价的根源在于土地稀缺

　　近日在网上看到一网友留言，“房价又涨了，尤其是二线城市，失望”。

　　前不久温总理在澳门接受记者采访时也表示，导致房价高的原因很复杂，金融货币政策是一个原因，调控房价很难。

　　2008年宽松的货币政策的确是房价迅速上升的一个原因，外汇占款导致的流动性增加也是导致高房价的一个原因。投资炒房空置率高无疑也是房价走高的因素之一。的确，金融货币政策、外汇占款、投资炒房都是房价走高的原因，但笔者认为，这些都还不是最为根本的原因。

　　笔者认为，导致高房价的最根本的根源还在于与房子相连的土地的稀缺性和储值功能。

　　近年来通胀势头渐猛，投资买房已成为一部分人的首选，尽管房价再高，也有人买，其实大家看好的是房价上涨的趋势，这一上涨趋势的预期是由什么决定的呢，是城市土地的有限性，城市土地的扩张不可能无限，而相对大量想在城市就业生存的人们来说，有限的城市土地永远是供不应求的。有限的城市土地供不应求，那就意味着与土地相连的城市住房也是一种供不应求的趋势，这种趋势也决定了城市房价坚挺的现状，因此现在出现了多人供贷购一套房的情况。在中国城市化、城镇化发展还没有达到饱和的状态，城市及城市附近土地可以说是一种极其珍贵的稀缺资源，因此城市土地的稀缺性决定了城市房价走高，这是其一。

　　其二是土地的储值功能，其实仅就房子来讲，有人认为中国房子的寿命可能不到30年，所以作为建筑物的房子本身是没有什么储值功能的，最重要的是与房子相对应的土地与居住权，随着中国城镇化不断加速，城市及城镇附近的土地不断升值是不争的事实，只要土地可以增值，就会带来人们牟利的空间，而囤地倒地从古至今就是一些人牟利的手段。其实，笔者认为，对稀缺土地的占有可以说是开发商的利益之源。

　　城市土地的储值功能及升值空间，决定了与土地相连的城市住房的储值功能与升值空间，而对这一具有储值功能与升值空间的资源的追逐与占有，就会成为市场资金的一种常态。面对这样一种常态，其实我们不能不开始思考这样的问题：土地在生产过程中是否已经资本化？土地作为一种生产要素其增值对经济的影响如何？土地是否应该增值？土地增值后的收益应该如何分配？

　　其实，笔者认为，即便增加对城市建设用地的供应，也难以在短期内解决城市高房价的问题，因为土地与房子永远也跟不上理论上可以无限制地融入城市的人数。何况土地拍卖的价格也从来没有降下来。

　　笔者一直认为，就房价讨论房价没有任何意义，住房市场化也是一个伪命题，其实，对城市或城镇的整体规划包括土地人口产业园区，还有对土地属性的认识以及对土地市场的规范，对城市住房建设的整体规划如保障房公租房商品房的比例等应有一个整体科学的研究与计划，才是重要的。在城镇发展还处在初级阶段的地区，应警惕土地与房子被炒高。

　　当然金融货币政策以及房地产调控政策短期内对市场资金与房地产商会造成一定的压力，房价必然有下行的空间，但解决高房价问题更需追本溯源综合治理。(何翠云）