买房付定金后遇“调控”买家毁约被判不担责

　　我市一对夫妻今年4月看中了一套二手房，就在签订购房合同后不久，国家突然发布房产新政，提高了第二套房的首付和贷款利率。本就是“咬牙”购买这第二套房的买家，实在无力承受政策调整后的还贷压力，要求解除合同并退还定金，但卖方却要求其支付违约金6万元，双方为此对簿公堂。

　　近日，建邺法院经审理作出判决，双方解除合同，买方不承担违约责任，但已付定金不予退还。这是我市法院首次判决“政策性违约”不担责。

　　今年4月，市民刘刚(化名)与王芳(化名)签订了《房地产买卖中介合同》，约定将位于长虹路的房子卖给王芳。当天，王芳支付了定金3万元。双方还在合同中约定，如一方违约，则向对方支付违约金6万元。

　　就在王芳筹集了首付款，准备办贷款时，国家出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。其中规定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基本利率的1.1倍。

　　王芳与丈夫在白下区已有一套住房，这套房子属于第二套住房。王芳算了笔账，她打算向银行申请商业贷款122万元，期限为25年。在房产新政出台前，她可以享受利率7折的优惠，每月要还款9000多元，累计还款总额为196万元。但新政实施后，她每月必须还款为1.2万元，还款总额为248万元。

　　王芳表示，每月还9000元对她来说已经比较困难，现在一月要还1.2万元贷款，她实在无力承受。为此，她找到刘刚要求解除合同，退还定金，但遭到拒绝。今年6月，刘刚将王芳告到法院，要求解除双方的合同，并要求王芳支付违约金6万元。

　　庭审中，王芳认为，国家房产新政的实施是在其签订合同时所不能预见的重大变化，现因为这种重大变化，她已经无力继续履行合同，自己并没有违约的故意。此外，根据最高法院的司法解释，因不可归责于当事人双方的事由，未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房本金及利息或者定金返还买售人。

　　法院经审理认为，双方在合同中约定了违约金6万元，并对适用该违约金条款约定了具体情形，其中一条为“无正当理由不履行合同的”。本案中，王芳在合同签订后便支付了定金3万元，此行为表明其具有履行合同的诚意，后因国家出台政策对王芳的合同义务有重大影响，这种影响是其在订立合同时所不能预见的，因此王芳并不算是“无正当理由不履行合同”，故其不承担违约责任，但王芳先前支付的3万元定金是对其履行合同义务进行的担保，即使其不能履约非因其主观原因，而是因政策调整所导致，但仍存在不能履约的事实，故3万元定金不予归还。

　　据此，法院判决解除双方房产买卖合同，3万元定金不予退还。

　　自房产新政实施后，大批“政策性违约”案件涌向了法院。一方当事人因国家政策的变化而不能履行合同到底要不要承担违约责任？就此，记者采访了南京大学法学院教授、南京大学中国法律案例研究中心执行主任邱鹭凤。

　　“对于一方当事人以国家政策变化为由要求解除合同的情况，要不要承担责任不能一概而论。”邱鹭凤表示，首先，对于合同中有约定的，要按照约定来。比如如果合同中约定“因政府或者银行政策发生变化，导致贷款审批或者利率发生变化的，一方要求解除合同的不承担违约责任。”这样的情况当事人自然不承担违约责任；反之，如果约定这种情况依然属于违约，则承担违约责任。

　　其次，虽然房产新政规定了系列措施，但这不一定就会导致买方不能继续履行合同。法院在审理此类案件时要视具体情况而定，如买方能举出证据，证明首付提高、利率上涨，多出的费用将严重影响履约能力，导致其无法正常生活，则可以不承担违约责任，但要适当补偿卖方的损失；如果买方有条件而不愿意履行，则不能免责。

　　并非所有“政策性违约”都不用担责 (记者 朱晓露 通讯员 王志红)