海外购买力或达50亿 8成投资者没见房就出手(2)

　　-专家提醒

　　除了不太熟悉的税收等政策外，中国人投资海外房产最大的风险来自于房价下跌和汇率变动。

　　比如今年美元相对于人民币在贬值，而澳元却一直保持稳定，不同国家汇率的波动会影响到投资的收益。此外，按照内地的投资模式，选择好的地段便能获得不错的回报，但是海外的房地产市场发展具有自己的周期，“比如美国底特律，由于汽车工业的衰退，那里的房价近些年一直在走下坡路”。

　　在梁健立看来，中国买家喜欢一次付清房款的习惯在海外购房中并不科学。“有些内地投资者觉得5、6万美元的房子很便宜，可是买下来发现，出租、再售就比较困难。在海外买房贷款，银行是把关人，因为在置业者申请贷款之前，银行会去对房子做一个评估，如果买房成本太高或没有升值的潜力，银行不会贷款。所以，海外置业者在买房时最好申请银行贷款，这样不至于买到不好的房子”。

　　一次性付款不科学

　　与国内炒房者靠炒高房价实现暴利不同，海外投资物业不能发大财，但能获得风险较小的稳健的收益。

　　以澳大利亚为例，在墨尔本，买一栋占地450平方米，有前后花园、私人停车位的花园洋房也只需要不到40万澳元(约合人民币200多万元)。而200万元人民币在北京连一套一室的高档公寓都买不了。

　　梁健立表示，由于行业的规范及法规与管理的完善，澳大利亚房子的空置率很低，目前在1%左右。购房者拥有永久产权，房屋全部精装修。交房时即可获得产权证明，首付比例最低只有一成，还款期从交房日开始计算，不存在先还贷、后交房，这些都很吸引中国的投资者。

　　由于市场成熟，澳大利亚房价涨幅比较缓慢，7年才翻一倍。投资收益相对稳健，中国的一线城市租金回报率只有2%左右，而澳大利亚租金回报率在4%至4.5%，美国一些热点城市租金回报率可以达到7%。

　　海外投资物业不能发大财

　　50亿只是九牛一毛

　　“截止到10月份，我们今年业绩增加到35%，除了长三角、珠三角这些海外投资的传统区域外，北京等环渤海地区今年涨幅更为明显。”对于买家的购买力，梁健立感到震惊。今年通过房产中介赴海外买房保守估计50亿元，而这只是九牛一毛，如果加上那些直接去海外买房的人，实际的规模大多了。

　　银行出于风险考虑，在澳大利亚只有两成的新房允许外国人购买。此外，在澳大利亚、美国的楼市，中国购房者的比例并不高，中国人去海外买房虽然开始增多，但也只是刚刚起步。(晨报记者 邢飞)